Volete sapere come funziona l'iscrizione di proprietà dei beni immobili in Croazia ? Come già specificato nel nostro blog come acquistare un immobile in Croazia, adesso vi spieghiamo il sistema di iscrizione della proprietà. Questo tipo di registrazione della proprietà è presente in alcune parti d'Italia come Trieste, Gorizia ed alcuni altri centri del Friuli e del Veneto ed il Trentino Alto Adige.
Il sistema tavolare è regolato dalle disposizioni di due leggi principali: la Legge sulla proprietà e altri diritti reali (Gazzetta ufficiale, numero 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14) e la Legge sui libri fondiari (Gazzetta ufficiale, numero 63/19). Altre regolamentazioni connesse con le suddette leggi regolano in modo più dettagliato le modalità di tenuta dei registri fondiari.
Il sistema di registrazione dei beni immobili e dei relativi diritti nella Repubblica di Croazia si basa su due registri: catasto e libri fondiari.
Il catasto è un registro che contiene dati sulle particelle della superficie terrestre e sugli edifici che si trovano permanentemente sulla superficie terrestre o sotto di essa e su regimi legali speciali sulla superficie terrestre. I registri catastali sono tenuti dagli uffici regionali per il catasto dell'Amministrazione statale geodetica e dall'Ufficio comunale per il catasto e gli affari geodetici della città di Zagabria.
I registri fondiari sono registri pubblici in cui vengono inseriti i dati sullo stato giuridico degli immobili relativi alle transazioni legali.
Il sistema tavolare, è un tipo di ordinamento catastale ereditato dall'impero austroungarico. Il tavolare oltre che per le origini storiche si differenzia dal catasto ordinario italiano, per la modalità di conservazione e per il diverso rilievo giuridico delle sue risultanze, che hanno efficacia costitutiva, oltre che probatoria, per i trasferimenti immobiliari. Il libro fondiario fondamentale è il “Libro maestro”, formato da una serie di volumi che contengono le Partite Tavolari, che si riferiscono a uno o più immobili costituenti il corpo tavolare. La Partita Tavolare è suddivisa in tre parti: foglio A, che contiene la descrizione catastale degli immobili, con distinzione tra terreni e fabbricati; foglio B, che contiene l’indicazione, riferita anche ai titolari, dei diritti di proprietà sul corpo tavolare nonché l’indicazione di eventuali limitazioni all’esercizio del diritto (quali l’interdizione, il fallimento, ecc.) ed il foglio C, detto foglio degli aggravi, dove sono registrati i diritti reali, sia di godimento che di garanzia, che gravano il corpo tavolare. Nel libro fondiario possono essere intavolati il diritto di proprietà, le servitù, il diritto di usufrutto, i diritti di uso, di abitazione, di enfiteusi, di superficie, di ipoteca, i privilegi, per i quali leggi speciali richiedano l’iscrizione nei registri immobiliari, e gli oneri reali.
L’intavolazione non può eseguirsi se non in forza di sentenza o di altro provvedimento dell’autorità giudiziaria, di atto pubblico o di scrittura privata autenticata da notaio o con sottoscrizioni accertate giudizialmente.
Il sistema tavolare poggia su quattro principi:
· Principio del predecessore tavolare detto anche principio di continuità nelle intavolazioni: si può iscrivere un diritto solo nei confronti del soggetto proprietario iscritto.
· Principio dell'iscrizione: il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con l'iscrizione nel libro fondiario che è atto costitutivo. Questa operazione, detta "intavolazione", è il vero atto traslativo, ed è quindi presupposto di efficacia, anche fra le parti, del trasferimento o della costituzione del diritto reale.
· Principio di legalità: nessuna iscrizione può avvenire se non è ordinata con decreto del giudice tavolare, previo controllo, da parte dello stesso, del titolo in base al quale è richiesta l'iscrizione medesima.
· Principio della pubblica fede: l'iscrizione vale titolo in favore dei terzi (aventi un interesse legittimo ed attuale) che in essa facciano affidamento con un duplice senso:
o funzione negativa: ciò che non è iscritto nel libro fondiario è inefficace contro i terzi in buona fede
o funzione positiva: ciò che è iscritto, ha efficacia contro chiunque.
Presso ogni tribunale e sezione distaccata di tribunale è costituito un reparto tavolare, incaricato della conservazione dei libri fondiari, cui è preposto un giudice (giudice tavolare) designato dal presidente del tribunale.
Ogni reparto è competente alla conservazione dei libri fondiari riguardanti gli immobili che sono situati, in tutto o nella loro parte preminente, nella rispettiva circoscrizione. Il procedimento è alquanto semplice.
La domanda di iscrizione presentata al Giudice Tavolare, deve esattamente indicare la Partita Tavolare con la stessa designazione che risulta dal libro fondiario e, occorrendo, l’indicazione delle particelle relativamente alle quali deve eseguirsi l’iscrizione.
Il giudice può ordinare l’iscrizione solo nei limiti di quanto chiesto con la domanda.
Il giudice tavolare ordina l’iscrizione con decreto solo se concorrono le seguenti condizioni:
1) se dal libro fondiario non risulta alcun ostacolo alla richiesta iscrizione;
2) se non sussiste alcun giustificato dubbio sulla capacità personale delle parti di disporre dell’oggetto a cui l’iscrizione si riferisce, o sulla legittimazione dell’istante;
3) se la domanda risulta giustificata dal contenuto dei documenti prodotti;
4) se i documenti prodotti hanno tutti i requisiti di legge per l’iscrizione richiesta.
Emanato il decreto, il conservatore tavolare procede all’esecuzione dell’iscrizione secondo il contenuto del provvedimento, indicando il giorno, il mese e l’anno della domanda nonché il numero progressivo col quale la domanda è stata contraddistinta al momento della sua presentazione. Detto numero progressivo “Z”determina il grado della iscrizione nel senso che tutte le formalità, eventualmente pregiudizievoli e riferite allo stesso bene, richieste con un numero successivo non producono effetto alcuno, essendo successive in grado. A tal fine al momento della presentazione della domanda, il conservatore tavolare, oltre ad apporre sulla stessa la data e il “Z”, appone lo stesso “Z” nella Partita Tavolare corrispondente (in gergo si dice che è stato apposto il “piombo”). L’indagine che il giudice tavolare deve compiere è di carattere formale. Contro i decreti del giudice tavolare è ammesso il reclamo al tribunale. Il reclamo è un vero e proprio mezzo di gravame per far valere, davanti al giudice, eventuali vizi del provvedimento impugnato. I libri tavolari accurati sono in gran parte accessibili sul sito https://oss.uredjenazemlja.hr/ in forma elettronica, mentre per gli immobili non ancora formati si svolgono procedimenti di rinnovo di libri per avere il sistema elettronico accurato completamente.
