Qui di seguto riportiamo una breve descrizione riguardante l’imposizione fiscale sull’alienazione degli immobili da parte delle persone fisiche, siano esse croate che straniere. L'alienazione di un immobile è considerata non solo la vendita, ma anche lo scambio o qualsiasi altro trasferimento di beni immobili. La legge sull'imposta sul reddito (art. 58), infatti prescrive l'obbligo di calcolare le imposte in alcuni casi di alienazione di beni immobili, nonché alcune esenzioni.

La vendita di beni immobili è esente dall’imposta sul reddito se:

  • l'immobile è stato utilizzato per l'abitazione del contribuente o dei familiari prossimi a carico (figli a carico dei genitori, matrigne, patrigni, genitori adottivi, affidatari e tutori e familiari prossimi ai sensi dell'articolo 14, comma 6, della Legge),
  • l'immobile viene alienato dopo due anni dalla data di acquisizione (per data di acquisizione si intende la data del contratto di acquisto e, in caso di costruzione autogestita, il giorno in cui l'immobile edificato è pronto per l'uso, che è comprovato dalla data del permesso d’uso, del certificato di residenza, ecc.),
  • è l’alienazione tra coniugi divorziati ed è direttamente correlata al divorzio,
  • è l’alienazione tra coniugi e parenti in prima linea e altri membri della famiglia immediata,
  • è l'alienazione in relazione all'eredità di beni immobili,
  • l'immobile viene espropriato sulla base di una legge speciale e se viene alienato un terreno la cui superficie individuale è fino a 250 m2, e un totale di fino a 1000 m2(si fa riferimento al caso di dismissione di più di 3 immobili della stessa tipologia entro 5 anni dalla data di acquisizione).

Inoltre, non vi è obbligo di pagare l'imposta anche se vengono alienati più di 3 immobili della stessa tipologia (es. più di 3 fabbricati, più di 3 garage, più di 3 terreni edificabili, ecc.) dopo 5 anni dalla data di acquisizione dell'immobile. L’imposta a partire dal 1gennaio 2024 è del 24% è viene stabilita in base alla decisione dell’Agenzia delle entrate croata.

In tutti gli altri casi di alienazione di beni immobili, che non rientra nei casi precedenti è prescritto l'obbligo del pagamento dell'imposta sul reddito ( 24% sul valore accertato dall’Agenzia dell’entrate croata).

Ciò significa, ad esempio, che per gli immobili che vengono venduti entro il termine di due anni dalla data di acquisto, e allo stesso tempo non sono stati utilizzati come residenza per il contribuente/familiari a carico, vi è l'obbligo di pagare le imposte.

Per reddito imponibile si intende la differenza tra il ricavo determinato in base al valore di mercato degli immobili alienati e il valore d'acquisto maggiorato dell'aumento dei prezzi alla produzione dei prodotti industriali, per cui possono essere detratte come spese, e quindi diminuire la base imponibile, le spese per la l’alienazione. Se il contribuente non è in grado di dimostrare le spese di cui sopra con documentazione credibile, l'Amministrazione fiscale valuterà la base imponibile.

L'obbligo di pagare l'imposta sussiste anche quando l'immobile è stato acquistato mediante donazione ed è stato alienato entro due anni dal donatore. Sottolineiamo che come data di acquisizione dell'immobile si considera il giorno dell'acquisizione da parte del donatore e non il giorno in cui alla persona è stato donato l'immobile. Il reddito è determinato nel modo precedentemente menzionato.

L'imposta sul reddito viene pagata all'aliquota del 24%, in base alla decisione dell'Amministrazione fiscale, entro 15 giorni dalla data di ricevimento della decisione (articolo 62 della legge).

La legge prescrive espressamente la tassazione in caso di cessione di più di tre immobili dello stesso tipo entro un periodo di cinque anni dalla data di acquisizione dell'immobile (ad eccezione della cessione di terreni menzionata nella sezione precedente). In questo caso, il reddito è considerato la differenza tra l'importo totale ricevuto in base al valore di mercato degli immobili che vengono alienati in un periodo di cinque anni e il loro valore di acquisto aumentato dell'aumento dei prezzi alla produzione dei prodotti industriali e dei costi di investimento basati su documentazione credibile.

In caso di alienazione di più di tre immobili dello stesso tipo, l'imposta viene pagata ugualmente in base alla decisione dell'Amministrazione fiscale, applicando un'aliquota del 24%, che viene adottata dopo l'alienazione del quarto immobile dello stesso tipo. In tal modo, l’imposta precedentemente pagata viene inclusa nell’imposta dovuta determinata dopo la vendita del quarto immobile.

Qui abbiamo riportato una breve informazione su come vengono calcolate le imposta in caso di vendita degli immobili da parte delle persone fisiche.

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