La Croazia si prepara a intervenire ancora una volta sulla disciplina del lavoro dei cittadini di Paesi terzi. Dopo le modifiche già entrate in vigore nel 2025, il Governo ha avviato un nuovo pacchetto di riforme con l’obiettivo di correggere le rigidità emerse nella pratica e di allineare ulteriormente la normativa croata agli sviluppi del diritto europeo.

Il risultato è un impianto normativo che, almeno nelle intenzioni, vuole essere più moderno e più aderente alle esigenze del mercato. Ma attenzione: se da un lato vengono introdotte misure che rendono più semplice la mobilità del lavoratore straniero tra datori di lavoro e mansioni, dall’altro si rafforzano in modo significativo i controlli su imprese, procedure, territori di impiego, alloggi e requisiti economico-fiscali.

Per chi assume personale extra UE in Croazia, o intende farlo nei prossimi mesi, non si tratta quindi di un semplice aggiornamento formale. È una riforma che incide concretamente sulla gestione operativa del personale straniero.

Un sistema più flessibile, ma anche più selettivo

Il punto di partenza resta invariato: i cittadini di Paesi terzi possono lavorare in Croazia principalmente sulla base di un permesso di soggiorno e lavoro, rilasciato dal Ministero dell’Interno croato, di regola con il coinvolgimento dell’Ufficio croato per l’impiego, l’HZZ. Solo in alcune ipotesi specifiche la legge consente il rilascio del titolo senza il parere dell’HZZ.

Quello che cambia è soprattutto il modo in cui il sistema viene controllato. La riforma sembra muoversi lungo due direttrici molto chiare. Da una parte, si vuole evitare che le aziende restino bloccate da procedure troppo rigide, soprattutto nei casi di cambio datore, cambio mansione o necessità di riutilizzare lavoratori già presenti legalmente in Croazia. Dall’altra, si vuole chiudere ogni spazio di aggiramento delle regole, in particolare sul piano territoriale, fiscale e organizzativo.

In altre parole: meno burocrazia dove la rigidità si era rivelata inefficiente, ma più rigore dove il sistema aveva mostrato margini di abuso.

Il test del mercato del lavoro non sparisce, ma cambia peso

Uno dei cardini del sistema resta il test del mercato del lavoro, cioè la verifica preventiva della disponibilità di lavoratori sul mercato croato per quella posizione. Il datore di lavoro, prima di assumere un cittadino di Paese terzo, deve indicare con precisione il profilo richiesto: esperienza, livello di istruzione, lingue, competenze tecniche e retribuzione. Questi requisiti, però, non possono essere costruiti artificiosamente per escludere il mercato locale: devono essere coerenti con quelli normalmente richiesti per posizioni analoghe, e anche la retribuzione deve rispettare gli standard croati applicabili.

La vera novità è che il test non sarà più “neutro” sotto il profilo geografico. Il progetto di legge introduce una stretta molto forte: se il test è stato effettuato per una determinata area territoriale, il lavoratore straniero potrà lavorare solo in quell’area. Questa modifica nasce da un problema concreto emerso nella pratica: alcune aziende chiedevano il test in aree con penuria di manodopera e, una volta ottenuto l’esito positivo, impiegavano il lavoratore in altre zone, dove invece il mercato locale offriva già personale disponibile. La riforma chiude questa possibilità.

Per le imprese questo significa una cosa molto semplice: non basterà più ottenere l’autorizzazione, ma bisognerà anche verificare con precisione dove il lavoratore verrà effettivamente impiegato.

Professioni deficitarie: corsia preferenziale, ma non senza limiti

Le professioni considerate carenti continuano a beneficiare di una procedura più snella, perché in questi casi il test del mercato del lavoro non è richiesto. Tuttavia, anche qui il legislatore introduce un correttivo importante: il fatto che una professione sia deficitaria non varrà automaticamente per tutta la Croazia. Se la carenza riguarda solo alcune aree, il lavoratore potrà operare solo in quelle zone.

È una distinzione molto rilevante sul piano pratico. Per figure professionali strutturalmente carenti in tutto il Paese, come molte mansioni dell’edilizia o alcuni autisti, il problema sarà meno sentito. Ma per professioni come cameriere, cuoco, addetto alle pulizie o venditore, che possono risultare carenti solo in certe contee, il datore dovrà prestare molta attenzione alla localizzazione effettiva del lavoro.

In sostanza, la logica del legislatore è chiara: le scorciatoie amministrative restano, ma non possono trasformarsi in strumenti per aggirare l’equilibrio del mercato locale.

I nuovi requisiti per le aziende: il vero cuore della riforma

La parte forse più incisiva della riforma riguarda i requisiti che l’azienda deve possedere per ottenere il parere positivo dell’HZZ. Le modifiche del 2025 avevano puntato molto su criteri di fatturato che avevano generato forti critiche. Il nuovo progetto sostituisce quel sistema con un pacchetto più articolato di indicatori, pensato per verificare se il datore sia un soggetto realmente operativo e affidabile.

Per ottenere il via libera, il datore dovrà dimostrare non solo di avere documentazione completa e attività economica effettivamente esercitata in Croazia, ma anche di essere in regola con imposte, contributi e adempimenti fiscali, di non avere condanne o sanzioni gravi in materia di lavoro e sicurezza, di aver occupato almeno un lavoratore croato/SEE/Svizzera in modo stabile, e di possedere un certo livello minimo di movimenti sul conto corrente. Le soglie fissate dal progetto sono di 100.000 euro di afflussi annui per le persone giuridiche e 40.000 euro per le persone fisiche, con l’ulteriore condizione che il conto non sia stato bloccato per oltre 30 giorni consecutivi negli ultimi 6 mesi.

Non si tratta di dettagli. Questi requisiti segnano un passaggio molto chiaro: la Croazia vuole agevolare chi assume davvero per fare impresa, ma allo stesso tempo vuole escludere dal sistema i soggetti deboli, opachi o irregolari.

Meno rigidità sul lavoro nero, ma la sanzione resta

Interessante anche il cambiamento sul fronte del lavoro irregolare. Finora, la presenza del datore nella lista dei soggetti presso cui era stato accertato lavoro non dichiarato poteva produrre effetti molto pesanti e duraturi, fino a sei anni di esclusione pratica dal sistema dei permessi. Il nuovo progetto riduce questo periodo a un anno dall’accertamento.

È una correzione importante, perché rende la sanzione più proporzionata. Il messaggio, però, non cambia: il lavoro nero continua a incidere direttamente sulla possibilità di assumere lavoratori stranieri. Semplicemente, si riduce il tempo in cui la violazione blocca l’accesso al sistema.

Più lavoratori locali rispetto agli stranieri: cambiano le percentuali

La riforma interviene anche sul rapporto tra lavoratori locali e lavoratori di Paesi terzi presenti in azienda. La nuova soglia generale è fissata al 20% di lavoratori croati/SEE/Svizzera rispetto al numero dei lavoratori extra UE; per le professioni deficitarie la soglia è del 10%. È un incremento rispetto alle percentuali precedenti, che erano rispettivamente del 16% e dell’8%.

Anche questa scelta va letta in chiave di equilibrio del mercato. Il legislatore non vuole impedire l’ingresso di lavoratori stranieri, ma intende evitare che interi modelli organizzativi si fondino quasi esclusivamente su manodopera extra UE, senza un nucleo minimo di lavoratori locali.

Il permesso non è più una gabbia: cambia il tema della mobilità

Se c’è una parte della riforma che può davvero incidere sulla vita concreta delle imprese e dei lavoratori, è quella relativa alla mobilità del lavoratore straniero.

Per molto tempo, il sistema croato ha legato fortemente il lavoratore al datore e alla mansione indicati nel permesso. Questa impostazione aveva una sua logica di controllo, ma nella pratica creava rigidità notevoli: se cambiavano le esigenze organizzative dell’impresa, o se il rapporto di lavoro cessava, il lavoratore rischiava di trovarsi in un limbo amministrativo. La riforma prova a correggere questa rigidità.

Cambio di mansione più semplice

Il progetto consente al lavoratore con permesso fondato sul parere HZZ di cambiare mansione presso lo stesso datore senza dover ripartire da zero con una nuova procedura completa. Se la nuova mansione non rientra tra quelle deficitarie, resta necessario il test del mercato del lavoro, ma la logica generale è molto più fluida: se il parere dell’HZZ arriva, il lavoratore può iniziare la nuova attività e il permesso originario continua a valere fino alla sua scadenza naturale.

Per le aziende questo significa una cosa fondamentale: la gestione interna del personale straniero diventa più vicina a quella del personale locale, almeno sotto il profilo organizzativo.

Cambio di datore: la riforma più importante

Ancora più forte è la novità sul cambio di datore. Il progetto supera l’impostazione precedente, che di fatto bloccava il lavoratore presso lo stesso datore per almeno un anno, salvo nuove procedure complete. Con la nuova disciplina, il lavoratore potrà cambiare datore liberamente durante la validità del permesso, salvo il caso particolare di chi sia entrato in Croazia proprio in forza del permesso rilasciato mentre si trovava all’estero: in quel caso, il cambio sarà possibile solo dopo sei mesi, salvo situazioni gravi come mancato pagamento della retribuzione o violazioni del datore.

È una svolta di grande rilievo. Significa che il permesso di soggiorno e lavoro non sarà più, almeno in modo rigido, uno strumento che “fissa” il lavoratore a un unico datore. Per il mercato del lavoro croato questo introduce una mobilità molto maggiore, con effetti sia positivi sia competitivi.

Cambio simultaneo di datore e mansione

Il progetto fa un passo ulteriore: consente anche il cambio contemporaneo di datore e mansione senza necessità di ottenere un nuovo permesso completamente da capo, purché siano rispettate le condizioni documentali e procedurali.

Dal punto di vista editoriale e pratico, questo è forse il segnale più forte della riforma: il sistema si sta spostando da una logica puramente autorizzativa a una logica più dinamica, dove il controllo resta, ma si adatta alla realtà del mercato.

La disoccupazione non fa perdere subito il permesso

Un altro elemento importante della riforma riguarda la gestione del periodo successivo alla cessazione del rapporto di lavoro. Se il contratto termina prima della scadenza del permesso, il lavoratore non perde automaticamente il diritto a restare in Croazia. Potrà risultare disoccupato fino a 3 mesi, o fino a 6 mesi se soggiorna nel Paese da oltre due anni con quel tipo di permesso. In presenza di situazioni particolarmente sfruttatrici, il periodo può essere ulteriormente esteso.

Anche qui la riforma cerca un equilibrio. Da una parte si protegge il lavoratore, consentendogli di cercare una nuova opportunità senza uscire immediatamente dal sistema. Dall’altra, si impongono obblighi precisi: iscrizione all’HZZ, ricerca attiva del lavoro, accettazione di offerte congrue, risposta alle convocazioni. Se il lavoratore non si comporta in modo conforme, il permesso può comunque essere revocato.

Arriva l’obbligo di lingua croata

Una delle novità più simboliche e più delicate riguarda l’introduzione dell’obbligo di superare un esame di conoscenza della lingua croata e dell’alfabeto latino a livello base A1.1 per i lavoratori che soggiornano almeno un anno con permesso fondato sul parere HZZ. Il certificato sarà necessario in sede di proroga o di nuova domanda nei casi previsti, e il costo dell’esame sarà a carico del datore.

La misura sembra avere una chiara finalità di integrazione, ma avrà inevitabilmente anche un impatto pratico sulle aziende, che dovranno organizzarsi per tempo. Sono escluse alcune categorie, tra cui chi ha già studiato in Croazia, i parlanti di lingue slave meridionali e i lavoratori stagionali.

Alloggio e stagionalità: due fronti sempre più sensibili

Il progetto dedica attenzione anche all’alloggio, stabilendo che quando il datore fornisce o procura un alloggio al lavoratore, questo deve essere adeguato e garantire uno standard di vita dignitoso, con obbligo di comunicare eventuali variazioni. Si tratta di un tema che in molti settori, soprattutto quelli a forte uso di manodopera straniera, diventerà sempre più centrale.

Anche il lavoro stagionale viene riorganizzato. La novità principale è che il permesso per lavoro stagionale potrà avere validità fino a tre anni, pur restando fermo il limite dei periodi di effettivo lavoro, che potranno arrivare fino a 90 giorni annui o fino a 9 mesi l’anno, secondo i casi. È una soluzione che cerca di dare più continuità ai rapporti, senza snaturare la natura stagionale del titolo.

La direzione della riforma è chiara

Nel complesso, il progetto di modifica della Legge croata sugli stranieri manda un messaggio netto. La Croazia vuole continuare a utilizzare il lavoro dei cittadini di Paesi terzi come leva necessaria per il proprio mercato, ma vuole farlo in un sistema più ordinato, più controllato e meno esposto a pratiche elusive.

Per le aziende il punto non è solo capire se sarà più facile o più difficile assumere. Il punto vero è che sarà necessario assumere meglio, con maggiore attenzione alla struttura societaria, alla regolarità fiscale, alla localizzazione del lavoro, alla documentazione, alla formazione linguistica e alla compliance generale.

Chi saprà organizzarsi bene potrà beneficiare di un sistema più mobile e più flessibile. Chi invece continuerà a gestire il personale straniero in modo approssimativo o “di sola necessità”, rischierà di trovarsi davanti a controlli più rigidi, revoche e sanzioni.

Conclusione

La riforma croata sugli stranieri del 2026 non è solo un aggiornamento tecnico. È un cambio di impostazione. Più libertà nei movimenti del lavoratore, più possibilità di adattare il rapporto alle esigenze reali dell’impresa, ma anche più responsabilità per chi assume.

Per questo, oggi più che mai, la gestione del lavoro extra UE in Croazia non può essere affrontata come un semplice adempimento amministrativo. Va letta come una materia trasversale, dove diritto del lavoro, immigrazione, fisco, organizzazione aziendale e compliance si intrecciano in modo sempre più stretto.

Se la tua azienda assume o intende assumere lavoratori extra UE in Croazia, questo è il momento giusto per verificare procedure, contratti, requisiti aziendali e copertura territoriale dei permessi. Una revisione preventiva può evitare blocchi, sanzioni e criticità operative quando la riforma entrerà pienamente in gioco.

La procedura prevista dalla Legge Fallimentare per salvare un’impresa in crisi

Quando un’impresa attraversa una fase di difficoltà finanziaria, il rischio principale è che la situazione evolva rapidamente verso l’insolvenza e l’apertura di una procedura fallimentare.

Il diritto croato prevede tuttavia uno strumento specifico per intervenire prima che la crisi diventi irreversibile: la procedura di pre-insolvenza, disciplinata dallo Legge Fallimentare .

Si tratta di una procedura di ristrutturazione preventiva dei debiti, che consente all’impresa di negoziare con i creditori un piano di riequilibrio finanziario e di evitare – ove possibile – la liquidazione fallimentare.

Questo strumento si inserisce nel quadro delle procedure di preventive restructuring previste a livello europeo e coerenti con i principi della Direttiva (UE) 2019/1023 sulla ristrutturazione preventiva delle imprese.

Quando un’impresa può accedere alla procedura di pre-insolvenza

La procedura può essere avviata quando il debitore si trova in una situazione di minaccia di insolvenza.

In termini concreti, ciò significa che sulla base delle condizioni economiche e finanziarie esistenti è prevedibile che l’impresa non sarà in grado di adempiere alle proprie obbligazioni nel prossimo futuro.

La normativa croata individua alcune circostanze che costituiscono indicatori tipici di questa situazione, tra cui:

• l’esistenza di basi di pagamento non eseguite registrate presso FINA, l’Agenzia finanziaria croata;
• ritardi nel pagamento delle retribuzioni dei dipendenti;
• mancato versamento di imposte o contributi relativi ai salari.

È però fondamentale distinguere questa fase dalla vera e propria insolvenza, che rappresenta il presupposto per l’apertura della procedura fallimentare.

Secondo la legge croata, l’insolvenza si presume quando:

• i pagamenti risultano bloccati per oltre 60 giorni consecutivi, oppure
• il debitore non ha pagato tre stipendi consecutivi.

Quando tali condizioni sono soddisfatte, il rischio di apertura del fallimento diventa concreto.

Come si avvia la procedura

La procedura di pre-insolvenza viene avviata mediante presentazione di una domanda al tribunale commerciale competente, individuato in base alla sede legale dell’impresa.

La domanda deve contenere una serie di informazioni essenziali sulla situazione patrimoniale e finanziaria dell’azienda, tra cui:

• dati identificativi della società;
• descrizione della situazione economico-finanziaria;
• elenco dettagliato dei beni e delle passività;
• documentazione contabile aggiornata;
• informazioni sul numero dei dipendenti.

Se la domanda risulta incompleta, il tribunale invita il debitore a integrare la documentazione entro otto giorni.

La mancata integrazione entro tale termine comporta la dichiarazione di inammissibilità della domanda.

L’apertura della procedura e il ruolo del tribunale

Se il tribunale ritiene soddisfatti i presupposti previsti dalla legge, emette una decisione di apertura della procedura di pre-insolvenza.

Contestualmente:

• la decisione viene pubblicata nel sistema elettronico delle procedure di insolvenza;
• viene nominato un commissario della procedura.

Il commissario svolge un ruolo centrale e ha il compito di:

• verificare la situazione economica dell’impresa;
• esaminare i crediti dichiarati dai creditori;
• supervisionare l’attività dell’azienda durante la procedura.

Gli effetti dell’apertura della procedura

L’apertura della procedura produce effetti giuridici immediati e rilevanti.

In particolare:

• vengono sospese le azioni esecutive individuali dei creditori relative ai debiti inclusi nella procedura;
• i debiti precedenti vengono congelati e diventano oggetto di negoziazione;
• l’impresa può continuare la propria attività ma con limitazioni nella gestione del patrimonio.

Durante la procedura il debitore può effettuare esclusivamente i pagamenti necessari alla gestione ordinaria dell’attività, come ad esempio:

• pagamento degli stipendi;
• pagamento delle imposte correnti;
• spese operative indispensabili alla continuità aziendale.

Il piano di ristrutturazione: il cuore della procedura

Il vero elemento centrale della procedura è rappresentato dal piano di ristrutturazione.

Il piano deve includere:

• analisi della situazione economico-finanziaria dell’impresa;
• individuazione delle cause della crisi;
• misure di ristrutturazione finanziaria e operativa;
• proiezioni economico-finanziarie future;
• modalità di soddisfacimento dei creditori.

Il piano deve dimostrare che la ristrutturazione proposta offre ragionevoli prospettive di superamento della crisi e di continuità aziendale.

In tale contesto, la predisposizione del piano richiede generalmente un’analisi economico-finanziaria approfondita e adeguatamente documentata, tale da consentire al professionista incaricato della sua elaborazione di esprimere una valutazione positiva sulla sostenibilità delle misure previste e sulla loro idoneità, con un grado di probabilità prevalente rispetto alle alternative, a ristabilire l’equilibrio economico e finanziario dell’impresa.

La decisione finale sull’idoneità del piano e sull’esito della procedura spetta comunque al tribunale competente.

L’approvazione del piano da parte dei creditori

Il piano di ristrutturazione viene sottoposto al voto dei creditori.

In linea generale, il piano si considera approvato quando:

• la maggioranza dei creditori vota a favore;
• il valore dei crediti favorevoli supera quello dei crediti contrari secondo le soglie previste dalla legge.

Una volta approvato dai creditori, il piano deve essere confermato dal tribunale, che verifica la legittimità e la fattibilità della proposta.

Quanto dura la procedura di pre-insolvenza

Uno degli aspetti più rilevanti della procedura è la sua durata relativamente contenuta.

La normativa stabilisce che:

• la procedura debba concludersi entro 120 giorni dall’apertura;
• il tribunale possa concedere una proroga fino a 180 giorni ulteriori, qualora ciò sia necessario per completare le trattative con i creditori.

La durata massima complessiva della procedura è quindi pari a 300 giorni.

Conclusioni

La procedura di pre-insolvenza rappresenta uno strumento particolarmente rilevante per le imprese che intendono affrontare tempestivamente una situazione di difficoltà finanziaria.

Attraverso la ristrutturazione del debito e il dialogo con i creditori, questa procedura può consentire all’impresa di evitare il fallimento e ristabilire un equilibrio economico sostenibile.

Il successo della procedura dipende tuttavia da diversi fattori, tra cui:

• la credibilità del piano di ristrutturazione;
• la collaborazione dei creditori;
• la capacità dell’impresa di mantenere la regolarità dei pagamenti correnti durante la procedura.

In assenza di tali condizioni, la procedura può evolvere verso l’apertura della procedura fallimentare ordinaria.

Dal 1° gennaio 2026 entrano in vigore importante novità in materia di prezzi di trasferimento e accordi preventivi con il fisco.Si tratta di cambiamenti che interessano soprattutto le imprese appartenenti a gruppi internazionali, ma che meritano attenzione anche da parte di società di medie dimensioni con rapporti infragruppo.

L'obiettivo della riforma è semplice: regole più chiare, meno incertezza e maggiore allineamento agli standard internazionali.

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Prezzi di trasferimento: regole più chiare e standard internazionali

Perché questa riforma è importante

I prezzi di trasferimento sono i prezzi applicati nelle operazioni tra società appartenenti allo stesso gruppo.Da sempre rappresentano uno dei temi più delicati nei rapporti con il fisco, perché incidono direttamente sulla ripartizione degli utili tra Paesi diversi.

Con la riforma 2026, la Croazia sceglie di allinearsi in modo esplicito alle linee guida OCSE, adottando criteri già utilizzati nella maggior parte dei Paesi UE.

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I metodi riconosciuti: cosa significa in pratica

La legge indica ora chiaramente quali sono i metodi accettati per determinare se un prezzo è "di mercato". In termini semplici, il fisco si aspetta che l'impresa utilizzi uno di questi approcci:

• confrontare il prezzo con operazioni simili tra soggetti indipendenti;
• partire dal prezzo di rivendita e ricostruire il margine corretto;
• calcolare i costi sostenuti e aggiungere un margine ragionevole;
• dividere l'utile tra le parti in base al contributo reale;
• analizzare il margine netto ottenuto da una delle parti.

Cosa cambia davveroLe imprese sanno in anticipo quali metodi sono considerati "standard" e quali sono più difficili da difendere in caso di controllo.

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E se nessun metodo standard funziona?

La riforma non chiude la porta a soluzioni alternative, ma pone un principio chiaro:

i metodi diversi possono essere usati solo se quelli standard non sono adatti al caso concreto.

In questi casi è fondamentale spiegare bene:

• perché i metodi classici non funzionano;
• perché quello scelto è più adatto;
• in che modo il risultato riflette un prezzo di mercato.

Messaggio chiave per le imprese
Meno spazio all’improvvisazione, più importanza alla documentazione.

Accordi preventivi (APA): più certezza, meno contenziosi

Cos’è un APA, in parole semplici

Un Accordo preventivo sui prezzi di trasferimento (APA) è un accordo con il fisco che stabilisce in anticipo come calcolare i prezzi infragruppo.

In pratica:

• l’impresa spiega come funziona il suo modello;
• il fisco lo valuta;
• se c’è accordo, quel metodo viene accettato per un certo periodo.

Il vantaggio è evidente: meno sorprese in futuro.

La vera novità: APA anche per operazioni già in corso

Fino a oggi gli APA erano pensati soprattutto per nuove strutture o nuove operazioni.
Dal 2026, invece, la Croazia consente di stipulare un APA anche per operazioni già in essere, a patto che:

• l’impresa sia già operativa;
• i rapporti infragruppo esistano da tempo;
• non si introducano nuove tipologie di transazioni.

Perché è una svolta
Le imprese possono ora “mettere in sicurezza” anche situazioni già esistenti, senza dover attendere ristrutturazioni o nuovi progetti.

Perché un’impresa dovrebbe valutare un APA

Un APA può essere particolarmente utile quando:

• le operazioni infragruppo sono complesse;
• i valori in gioco sono rilevanti;
• il rischio di rettifiche fiscali è elevato;
• l’impresa vuole pianificare con maggiore tranquillità.

In sostanza, l’APA diventa uno strumento di gestione del rischio fiscale, non solo un adempimento.

Attenzione: non è una scorciatoia

È importante chiarirlo: l’APA non serve a “sanare” pratiche scorrette.
Il fisco continuerà a valutare:

• la sostanza economica delle operazioni;
• la coerenza dei dati;
• l’allineamento ai principi di mercato.

Un APA funziona solo se il modello è solido e trasparente.

n conclusione

Con la riforma 2026 la Croazia:

• rende le regole sui prezzi di trasferimento più chiare;
• adotta pienamente gli standard OCSE;
• introduce strumenti concreti per ridurre il contenzioso.

Per le imprese internazionali, questo significa più prevedibilità e meno incertezza, a condizione di investire in una corretta organizzazione e documentazione fiscale.

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Se hai un immobile in Croazia intestato a più persone (familiari, soci, coeredi), prima o poi arriva la domanda: se sciogliamo la comproprietà, dobbiamo pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare?

La risposta è: dipende da come viene strutturata l’operazione.

In Croazia esiste un’importante esenzione dall’imposta sul trasferimento immobiliare (porez na promet nekretnina) in caso di scioglimento della comproprietà (razvrgnuće suvlasništva) o divisione della comunione (dioba zajedničkog vlasništva). Ma l’esenzione non è automatica: nella prassi, l’amministrazione e la giurisprudenza guardano soprattutto alla sostanza dell’atto (cioè a cosa succede davvero), non al titolo che gli dai.

In questo post ti spiego in modo pratico cosa significa “sciogliere” una comproprietà, cosa è cambiato dal 2017 e perché due errori ricorrenti trasformano un’operazione “agevolata” in un trasferimento tassabile.

1) Comproprietà e comunione: la distinzione che conta anche per le imposte

Prima di parlare di tasse, serve un minimo di chiarezza civilistica, perché la disciplina fiscale si appoggia a queste categorie.

Comproprietà (suvlasništvo)

Nella comproprietà più persone sono proprietarie dello stesso bene (immobile) ma con quote ideali determinate (ad esempio 1/2 e 1/2, oppure 1/3 ciascuno). Il bene resta materialmente “uno”, ma le quote sono definite.

La comproprietà può sciogliersi:

con divisione in natura (attribuzione di porzioni autonome);

se la divisione non è ragionevole, anche con vendita e riparto del ricavato;

con assegnazioni su più beni (se esistono più immobili);

e, in alcune situazioni, anche tramite attribuzione di “parti speciali” (unità/porzioni) dopo la corretta configurazione giuridica dell’immobile.

Comunione (zajedničko vlasništvo)

È una forma diversa: la titolarità è congiunta e le quote non sono determinate (anche se possono essere determinabili). Esiste tipicamente quando lo prevede la legge (ad esempio nelle comunioni ereditarie o in alcune forme tra coaventi diritto). Anche qui la divisione è possibile e, in molti casi, porta a un’assegnazione finale che elimina la contitolarità.

2) La svolta dal 1° gennaio 2017: l’esenzione si amplia

Il punto chiave è la regola vigente dal 1° gennaio 2017:

➡non si paga l’imposta sul trasferimento immobiliare quando, tramite scioglimento della comproprietà o divisione della comunione, si acquistano “parti speciali” dell’immobile (o degli immobili), a prescindere dal rapporto tra le quote prima e dopo la divisione.

In altre parole: oggi non è più necessario che ciascuno riceva “esattamente” la porzione corrispondente alla sua quota originaria per far scattare l’esenzione. Questo è un punto pratico importantissimo, perché nella realtà le divisioni perfettamente “simmetriche” sono rare (soprattutto con porzioni di valore differente o con più immobili).

⚠️ Attenzione però alla data: se l’operazione ricade nel regime precedente, possono applicarsi criteri meno favorevoli. Quindi è essenziale collocare temporalmente l’atto e verificare quale normativa governa il caso concreto.

3) La regola d’oro: non conta il nome del contratto, conta ciò che fate davvero

In ambito fiscale non conta solo come intitoli un documento: conta la natura effettiva dell’operazione.

Se scrivi “accordo di scioglimento della comproprietà” ma nella sostanza stai facendo una cessione (gratuita o onerosa) di quote, l’esenzione può non applicarsi.

Al contrario, se l’atto è costruito in modo diverso (anche con un titolo diverso) ma l’effetto reale è sciogliere una contitolarità attraverso attribuzioni coerenti, l’esenzione può essere riconosciuta.

Il punto è evitare che la forma “travesta” un’operazione che, economicamente e giuridicamente, è un trasferimento tassabile.

4) Quando l’esenzione tende ad applicarsi (schema “pulito”)

In linea generale, l’esenzione funziona quando l’operazione:

ha come scopo reale far cessare la contitolarità, e

porta all’acquisizione di porzioni/parti speciali oppure a un assetto in cui ciascuno ottiene un’attribuzione coerente con l’uscita dalla comunione.

Se ci sono più immobili intestati alle stesse persone, una soluzione pratica è “ridistribuire” i beni: ciascuno riceve uno o più immobili (o porzioni) e la contitolarità si chiude. Anche in questo caso, però, ciò che conta è che l’effetto complessivo sia davvero uno scioglimento e non un trasferimento mascherato.

5) Le due trappole più frequenti: quando si paga davvero

Ed eccoci alle situazioni che, nella pratica, generano più contenzioso e più sorprese.

Trappola 1: uno prende tutto e gli altri “escono” senza ricevere nulla → operazione tassabile (logica donativa/trasferimento)

Se tre persone sono comproprietarie e, con un accordo, uno solo diventa proprietario al 100% senza che gli altri ricevano un’attribuzione equivalente, l’operazione non viene trattata come uno scioglimento “agevolato” per tutti.

In sostanza, si guarda all’effetto: gli altri hanno trasferito la loro quota (spesso a titolo gratuito). In questo quadro, l’esenzione non opera e il fisco può qualificare l’operazione come trasferimento tassabile.

Trappola 2: scioglimento con “conguaglio in denaro” (isplata) → di fatto compravendita

Questa è la trappola più insidiosa: quando uno ottiene l’intero immobile e paga agli altri una somma (conguaglio/buy-out), la prassi tende a qualificare l’operazione come acquisto oneroso delle quote altrui, cioè una forma sostanziale di compravendita.

Conseguenza: niente esenzione, e applicazione dell’imposta sul trasferimento.

Il messaggio pratico è chiaro: se c’è un pagamento in denaro per far uscire un contitolare, bisogna valutare con estrema attenzione l’inquadramento fiscale dell’atto.

6) Checklist pratica (per evitare errori prima di firmare)

Se stai preparando uno scioglimento/divisione in Croazia, io mi farei queste domande:

Tutti i contitolari ottengono una porzione/attribuzione, o qualcuno “cede e basta”?

C’è un pagamento (conguaglio/isplata) a favore di chi esce? In tal caso, bisogna mettere in conto un rischio fiscale concreto.

La struttura dell’atto è coerente con l’effetto di scioglimento/divisione (e non con una vendita/donazione travestita)?

L’operazione ricade dopo il 1° gennaio 2017? (Se no, attenzione alle regole temporali).

Conclusione

L’esenzione croata dall’imposta sul trasferimento immobiliare in caso di scioglimento della comproprietà/divisione della comunione è uno strumento molto utile, soprattutto dopo l’ampliamento dal 2017. Ma resta una regola che vive di qualificazione concreta dell’operazione: è qui che si vince (o si perde) l’esenzione.

Se avete delle curiosità o volete porre delle domande non esitate a scriverci !

Il contratto di comodato d'uso gratuito rappresenta uno degli istituti più frequenti nella prassi civile e commerciale croata. Pur trattandosi di un accordo apparentemente semplice, la giurisprudenza dimostra come la sua corretta comprensione sia essenziale per evitare controversie, specie nei rapporti tra imprese e privati.

1. Origini e inquadramento normativo

Il comodato è disciplinato dagli articoli 509–518 della Legge sulle obbligazioni civili croata, in vigore dal 1° gennaio 2006. Prima della riforma, l'istituto si fondava sulle disposizioni del Codice Civile Generale austriaco (ABGB).  
Oggi il comodato è un contratto nominato, reale, gratuito e informale, mediante il quale una parte (comodante) consegna all'altra (comodatario) un bene per l'uso gratuito, con l'obbligo di restituirlo nella sua identità originaria.

2. Natura e caratteristiche del contratto

Il contratto si perfeziona con la consegna del bene, non con il solo consenso. È essenzialmente gratuito: qualunque forma di compenso lo trasformerebbe in una locazione o in un leasing.  
Il bene oggetto del comodato può essere mobile o immobile, a condizione che possa essere restituito nella stessa identità fisica. Il comodatario acquisisce soltanto il possesso diretto, ma non la proprietà, che resta in capo al comodante.

La giurisprudenza croata ha più volte chiarito che il comodatario non può acquisire la proprietà per usucapione, poiché la detenzione è fondata su un titolo riconosciuto e consapevolmente non proprietario.

3. Obblighi del comodatario

Il comodatario è tenuto a:

• utilizzare il bene secondo la destinazione prevista o le modalità concordate;
• custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia;
• non concederlo a terzi senza consenso scritto del comodante.

Se il bene viene affidato a terzi senza autorizzazione, il comodatario risponde integralmente dei danni, anche se la perdita o il deterioramento avvengono per caso fortuito.  
La restituzione della stessa cosa rappresenta l'obbligazione principale: essa deve avvenire alla scadenza del termine convenuto o al raggiungimento dello scopo. Il comodante può chiederne la restituzione anticipata solo in caso di necessità urgente e imprevedibile.

4. Spese e responsabilità

Il comodatario sopporta i costi ordinari di utilizzo (es. carburante, pulizia, alimentazione di animali), mentre le spese straordinarie e impreviste – come guasti, malattie o riparazioni non imputabili – restano a carico del comodante, in base ai principi della gestione d'affari altrui senza mandato (poslovodstvo bez naloga).

Egli non risponde del normale deterioramento dovuto all'uso, ma è responsabile se:

• impiega la cosa in modo contrario al contratto o alla sua natura;
• occulta vizi o danni conosciuti;
• sub-concede il bene a terzi senza autorizzazione.

5. Prescrizione e fallimento

Le azioni derivanti dal contratto di comodato si prescrivono in sei mesi dalla restituzione del bene.  
In caso di fallimento del comodatario, il contratto non si estingue automaticamente: il bene dovrà comunque essere restituito al comodante alla scadenza. Se invece fallisce il comodante, egli mantiene il diritto di reclamare la cosa in quanto proprietario esterno alla massa fallimentare.

6. Confronto con altri contratti

Il comodato si distingue chiaramente da:

• il mutuo, che comporta la restituzione di un valore equivalente (denaro o beni fungibili);
• la locazione, che è onerosa;
• il leasing, che ha finalità economiche e può implicare trasferimento di proprietà.

È, dunque, un contratto basato sulla fiducia e sulla gratuità, elementi che ne definiscono la struttura e la funzione.

7. Conclusioni

Sebbene sia tra i contratti più diffusi, il comodato richiede precisione nella redazione: la forma scritta, pur non obbligatoria, è fortemente consigliata. Occorre definire con chiarezza:

• la durata o la finalità dell'uso;
• le spese a carico del comodatario;
• le limitazioni all'uso e al sub-comodato.

Solo un contratto ben formulato garantisce la tutela reciproca delle parti e riduce i rischi di contenzioso, come confermato da numerose decisioni dei tribunali croati.  
In definitiva, il comodato d'uso gratuito, se gestito correttamente, rappresenta uno strumento giuridico flessibile per consentire l'utilizzo temporaneo di beni – mobili o immobili – senza finalità economiche, nel rispetto dei principi di fiducia, correttezza e buona fede.

Se avete delle curiosità o volete porre delle domande non esitate a scriverci !

Nel sistema giuridico croato esiste uno strumento molto utilizzato per garantire i crediti, soprattutto nei rapporti commerciali: la zadužnica. Chi fa affari in Croazia, o lavora con partner croati, prima o poi si imbatte in questo documento. Ma cos’è esattamente e come funziona?

Cos’è la zadužnica

La zadužnica è un titolo di garanzia con cui il debitore autorizza il creditore a riscuotere direttamente un importo di denaro dal suo conto bancario, nel caso in cui l’obbligazione garantita non venga adempiuta.

In pratica, è una sorta di impegno scritto e immediatamente esecutivo, che consente al creditore di evitare un lungo giudizio ordinario per recuperare il credito.

Dal punto di vista giuridico, la zadužnica ha efficacia di titolo esecutivo, una volta debitamente autenticata.

A cosa serve

La zadužnica viene usata soprattutto per:

garantire pagamenti contrattuali (forniture, appalti, servizi)

garantire prestiti tra società o tra soci e società

rafforzare la posizione del creditore nei rapporti commerciali

sostituire o affiancare fideiussioni e altre garanzie

È molto diffusa nei contratti B2B, negli appalti e nelle relazioni con enti pubblici.

Come funziona in pratica

Il meccanismo è relativamente semplice:

Il debitore firma la zadužnica, indicando:

l’importo massimo garantito

il creditore

i dati identificativi delle parti

La firma viene autenticata da un notaio (o altro soggetto autorizzato).

Il creditore conserva la zadužnica, senza utilizzarla finché il debitore adempie regolarmente.

In caso di inadempimento, il creditore può:

presentare la zadužnica alla FINA (Agenzia finanziaria croata)

ottenere il prelievo diretto delle somme dai conti del debitore, nei limiti disponibili.

Non è necessario avviare subito una causa civile.

Tipologie di zadužnica

Nel diritto croato si distinguono principalmente:

Zadužnica ordinaria
Documento cartaceo autenticato, valido come titolo esecutivo.

Blanko zadužnica
L’importo non è indicato al momento della firma, ma può essere inserito successivamente fino a un massimale prefissato. È molto usata, ma richiede particolare attenzione.

Vantaggi per il creditore

rapidità nel recupero del credito

forte effetto deterrente sull’inadempimento

costi inferiori rispetto a una causa ordinaria

strumento riconosciuto e consolidato nella prassi croata

Rischi e attenzioni per il debitore

Dal lato del debitore, la zadužnica non va mai firmata con leggerezza:

consente l’esecuzione senza una preventiva sentenza

in caso di abuso, è comunque necessario reagire giudizialmente

la blanko zadužnica può essere rischiosa se mal regolata contrattualmente

È fondamentale che la zadužnica sia coerente con il contratto principale e che ne disciplini chiaramente l’uso.

Rapporto con il contratto principale

La zadužnica non sostituisce il contratto, ma lo garantisce.
In caso di controversia, il debitore può contestare l’uso illegittimo della zadužnica, ma l’esecuzione può partire comunque, salvo successiva tutela giudiziale.

Per questo motivo, la redazione coordinata di:

contratto

clausole di garanzia

zadužnica

è essenziale.

Conclusione

La zadužnica è uno strumento potente, rapido e molto diffuso nel diritto commerciale croato. Per il creditore rappresenta una garanzia efficace; per il debitore, un impegno serio che richiede consapevolezza giuridica.

Chi opera in Croazia dovrebbe conoscerla bene e utilizzarla solo con un’adeguata consulenza legale, per evitare squilibri o abusi.

La disciplina dell’invio di lavoratori croati all’estero è regolata principalmente dal Zakon o doprinosima (Legge sui contributi), dalle normative UE in materia di coordinamento della sicurezza sociale, dai trattati internazionali siglati dalla Croazia, nonché dalla normativa fiscale nazionale e dalle convenzioni contro la doppia imposizione.
La figura del lavoratore “inviato” (upućeni ili izaslani radnik) si identifica nel dipendente assunto con contratto di lavoro croato che, per disposizione del datore di lavoro, viene temporaneamente distaccato a svolgere la propria prestazione in un altro Stato, mantenendo la continuità degli obblighi assicurativi e contributivi in Croazia.

Categorie di Paesi di destinazione:

UE/SEE/Paesi convenzionati: vi è coordinamento e/o reciprocità per le prestazioni assicurative, tipicamente certificate tramite il modulo A1.

Paesi terzi (né UE, né SEE, né convenzionati): la Croazia non ha con tali Stati accordi di sicurezza sociale, con conseguente applicazione di regole particolari e oneri aggiuntivi per il datore di lavoro.

2. Qualifica di “lavoratore inviato”

Ai sensi dell’art. 7, punto 13.1 della Legge sui contributi, il lavoratore inviato è colui che, pur svolgendo temporaneamente la propria attività all’estero per conto del datore croato, resta assicurato presso i regimi obbligatori croati, sempre che sussistano i presupposti previsti dalla normativa UE, dai trattati bilaterali o, in loro assenza, dalla disciplina nazionale.

3. Condizioni e limiti per l’invio

Il datore croato può inviare sia cittadini croati sia cittadini stranieri che abbiano già prestato almeno 30 giorni di assicurazione obbligatoria in Croazia, previa regolare assunzione e ottenimento di permesso di soggiorno e lavoro.

4. Obblighi contributivi e assicurativi

a. Continuità della posizione assicurativa in Croazia

Durante il periodo di lavoro all’estero, il lavoratore mantiene la propria posizione assicurativa (pensione e sanità) in Croazia.

Paesi UE/SEE/Convenzionati: il diritto è garantito dal Regolamento (CE) 883/2004 e dalla conferma del modulo A1. Il lavoratore non può essere contemporaneamente iscritto a più regimi previdenziali.

Paesi terzi: la copertura croata resta, ma occorre rispettare ulteriori obblighi, in assenza di coordinamento.

b. Base di calcolo dei contributi

Art. 37 della Legge sui contributi: la base imponibile per i contributi è la retribuzione “teorica” che il lavoratore avrebbe percepito per pari mansioni in Croazia, maggiorata del 20%.

Minimi 2025:

Per la generalità dei lavoratori: base minima 819,99 euro (corrispondente a 683,24 euro maggiorata del 20%).

Per amministratori, dirigenti e figure assimilate: base minima 1.402,44 euro (1.798 euro × 0,65 × 1,20).

I contributi previdenziali dovuti sono:

15% per il primo pilastro pensionistico;

5% per il secondo pilastro (capitalizzazione individuale, se applicabile);

16,5% per l’assicurazione sanitaria obbligatoria, a carico del datore.

c. Contributo speciale per la sanità all’estero

Paesi terzi (nessun accordo): Il datore di lavoro è tenuto a versare un “contributo speciale” pari al 10% sulla retribuzione maggiorata del 20%, a copertura della tutela sanitaria del lavoratore durante la permanenza all’estero.

Questo obbligo ricorre anche per i lavoratori stranieri (non cittadini UE/SEE) che, pur assunti in Croazia, siano inviati in Paesi come Norvegia, Islanda, Liechtenstein, Svizzera e Danimarca.

Il contributo è versato mensilmente, contestualmente alla retribuzione, ed è indicato nel modello JOPPD (segnalazione fiscale).

Possibilità di esonero

Il datore può essere esonerato dal pagamento del contributo speciale se dimostra, all’atto della richiesta presso l’HZZO (Istituto sanitario croato), di aver stipulato e pagato una polizza privata a favore del lavoratore nel Paese di destinazione. In tal caso, tuttavia, i rischi eccedenti la copertura sono a carico del lavoratore stesso, salvo che il datore li rimborsi (in tal caso tale rimborso assume natura di “benefit in natura”, soggetto a tassazione).

5. Procedura amministrativa prima dell’invio

Il datore di lavoro deve:

Notificare all’HZZO almeno 8 giorni prima della partenza del lavoratore, utilizzando la “Tiskanica 4 – Prijava-Odjava” (modulo per segnalazione invio/cessazione in Stati terzi), scaricabile dal sito dell’HZZO.

Allegare:

Copia del contratto di lavoro;

Provvedimento formale di invio con periodo e luogo;

Certificato di idoneità sanitaria.

L’HZZO rilascia l’autorizzazione all’uso della copertura sanitaria croata all’estero previo versamento del contributo speciale.

6. Fiscalità delle retribuzioni dei lavoratori inviati

a. Principio generale

La retribuzione resta soggetta, in via ordinaria, alla tassazione in Croazia secondo la normativa nazionale, a meno che non si applichi una Convenzione contro la doppia imposizione.

b. Applicazione delle Convenzioni

Se il lavoratore soggiorna all’estero per più di 183 giorni (nell’anno fiscale o in un periodo di 12 mesi), e il reddito è pagato direttamente o indirettamente da un datore di lavoro locale o grava su una stabile organizzazione locale, la tassazione avverrà nel Paese ospitante secondo la Convenzione (le regole convenzionali prevalgono sulla normativa croata).

Se il soggiorno è inferiore a 183 giorni, la retribuzione è pagata dal datore croato, e il costo non grava su una stabile organizzazione locale, la tassazione resta in Croazia.

La Croazia ha stipulato numerose Convenzioni contro la doppia imposizione (elencate dettagliatamente nell’articolo), tra cui quelle con Italia, Germania, Austria, Spagna, Francia, Svizzera, e molti Stati extraeuropei.

c. Adempimenti fiscali

In caso di tassazione estera, il datore di lavoro deve informare l’Agenzia delle Entrate croata tramite il modello INO-IZJAVA entro 8 giorni dall’invio.

Alla fine dell’anno fiscale va presentato il modello INO-DOH per dichiarare il reddito percepito all’estero.

7. Gestione degli ulteriori rimborsi e costi correlati

Il datore di lavoro può rimborsare senza limiti di imponibilità:

Spese di viaggio e trasferte, alloggio, diarie per lavoro all’estero (nei limiti delle soglie fissate dalla normativa croata e/o da contrattazione collettiva, regolamenti interni o individuali).

Ulteriori benefici possono essere concessi, purché previsti formalmente.

8. Sintesi operativa e raccomandazioni

Per tutti i lavoratori inviati all’estero, il datore croato deve:

Mantenere la posizione assicurativa e contributiva croata (calcolo su base maggiorata del 20%);

Versare un contributo speciale del 10% per la copertura sanitaria in Paesi terzi (salvo copertura privata idoneamente documentata);

Effettuare la comunicazione preventiva all’HZZO;

Monitorare attentamente la disciplina fiscale e la presenza o meno di Convenzioni contro la doppia imposizione, valutando dove avverrà la tassazione effettiva;

Garantire adeguata copertura di viaggio, sanitaria e contrattuale, in particolare nei Paesi extraeuropei dove non vi sono forme di tutela automatica e vi è il rischio di doppia assicurazione o di assenza di tutela sociale.

9. Osservazioni critiche e spunti operativi

Il sistema croato prevede, rispetto ad altri ordinamenti, un rigoroso regime documentale e formale, al fine di evitare la perdita della posizione assicurativa del lavoratore e il rischio di sanzioni per il datore.

Nei Paesi terzi, la mancata stipula di una polizza sanitaria adeguata può esporre sia il lavoratore che il datore a gravi rischi.

In caso di invio di lavoratori stranieri (non UE) assunti in Croazia verso Paesi SEE, Norvegia, Svizzera, etc., il regime è particolarmente restrittivo: vi è l’obbligo aggiuntivo di versamento del contributo speciale e, in alcuni casi, la mancanza di tutela sanitaria estera (es. in Danimarca).

La scelta di inviare personale in Stati con cui la Croazia non ha convenzioni richiede sempre una valutazione di fattibilità, anche fiscale, e una pianificazione coordinata con consulenti locali, onde evitare doppie imposizioni e doppi obblighi assicurativi.

10. Conclusione

L’invio di lavoratori croati in Paesi terzi rappresenta una fattispecie complessa, che richiede massima attenzione nella predisposizione della documentazione, nella gestione degli adempimenti assicurativi e previdenziali e nella pianificazione fiscale, con particolare riferimento al rispetto delle Convenzioni internazionali. È fondamentale adottare un approccio prudente, interpellando se necessario le autorità competenti e assicurandosi la conformità a tutte le prescrizioni nazionali e internazionali, al fine di evitare rischi per il datore di lavoro e per il lavoratore.

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Il diritto croato offre un quadro normativo stabile e lineare per operazioni straordinarie transfrontaliere che coinvolgono partecipazioni in società croate. Uno dei casi più ricorrenti è il conferimento di partecipazioni in società croate (d.o.o.) a favore di società estere appartenenti al medesimo gruppo, nell'ambito di riorganizzazioni societarie o consolidamenti internazionali.

Il trasferimento di partecipazioni nel diritto croato

Secondo la normativa croata — in particolare il Zakon o trgovačkim društvima (ZTD) — il trasferimento di quote societarie in una d.o.o. può avvenire liberamente in favore di soggetti nazionali ed esteri, salvo eventuali limitazioni statutarie.

L’operazione si qualifica come trasferimento a titolo oneroso di quote a favore di un soggetto giuridico estero. Anche se il conferimento può avere natura neutrale per il conferente, agli effetti civilistici croati si configura come cessione di quote.

Il trasferimento ha efficacia verso i terzi solo dopo l’iscrizione presso il Sudski registar (Registro Commerciale croato) territorialmente competente.

Obblighi documentali e pubblicitari in Croazia

Per perfezionare il trasferimento e renderlo opponibile ai terzi, è necessario adempiere a precisi obblighi documentali presso il Registro Commerciale. In primo luogo, l’atto di conferimento deve essere prodotto in copia autenticata e legalizzata mediante apostille; l’intera documentazione deve essere tradotta ufficialmente in lingua croata a cura di un traduttore giurato.

La visura camerale della società estera acquirente deve anch’essa essere apostillata e tradotta. Sebbene non imposto obbligatoriamente dalla legge, risulta altamente consigliabile redigere un verbale assembleare della d.o.o. croata che prenda atto della nuova composizione sociale, al fine di ordinare formalmente la documentazione societaria.

Una volta completata la variazione della compagine sociale, deve essere aggiornato il libro soci interno della d.o.o. croata. La pratica di iscrizione viene infine formalizzata mediante la predisposizione del modulo SR-1, redatto a cura del notaio croato che assume la responsabilità del controllo formale della documentazione e del suo successivo invio telematico al Registro Commerciale.

Aggiornamento del Registro dei beneficiari effettivi

L’ingresso della società estera come nuova socia della d.o.o. croata determina l’obbligo di aggiornare il Registar stvarnih vlasnika (RSv), ossia il registro croato dei beneficiari effettivi.

In tale sede devono essere individuate le persone fisiche che, direttamente o indirettamente, esercitano il controllo effettivo sulla società estera acquirente, secondo i criteri normativi fissati dalla disciplina antiriciclaggio croata.

L’aggiornamento del registro viene eseguito mediante accesso telematico tramite il portale FINA. In alternativa, la società può conferire delega al proprio avvocato croato, che provvede materialmente all’adempimento.

Trattamento fiscale dell’operazione in Croazia

Dal punto di vista fiscale, il sistema tributario croato presenta un regime di piena neutralità per i trasferimenti di quote societarie.

Il trasferimento non genera alcuna tassazione in capo al cedente per plusvalenze realizzate su partecipazioni (capital gain); non sono previste imposte proporzionali o imposte di registro per il mutamento della compagine sociale, né imposte indirette o IVA sull’operazione.

La società croata destinataria del conferimento non rileva alcun provento o variazione patrimoniale ai fini fiscali. Pertanto, il regime fiscale ordinario della d.o.o. croata prosegue senza alterazioni di carattere fiscale o contabile.

Le principali fasi operative

In termini pratici, l’operazione richiede l’esecuzione di una sequenza ordinata di attività:

In una prima fase, la documentazione italiana (atto di conferimento e visura camerale della società acquirente) deve essere legalizzata mediante apostille presso le competenti Prefetture italiane e successivamente tradotta in lingua croata da un traduttore giurato.

Completata la documentazione, si procede alla predisposizione della modulistica SR-1 da parte del notaio croato, che verifica preliminarmente la completezza formale degli atti.

Il fascicolo viene quindi depositato al Registro Commerciale croato (Sudski registar), che provvede all’iscrizione definitiva della variazione societaria.

Parallelamente, deve essere effettuato l’aggiornamento del Registro croato dei beneficiari effettivi (RSv) mediante accesso FINA, nel quale vengono inseriti i dati del nuovo socio estero e dei relativi titolari effettivi.

Infine, la società croata aggiorna il proprio libro soci interno per riflettere l’assetto partecipativo aggiornato.

Considerazioni conclusive

L’ordinamento croato si distingue per una disciplina estremamente flessibile e liberalizzata in materia di trasferimenti di partecipazioni a favore di soggetti esteri. Non sono richieste autorizzazioni preventive, non vi sono barriere fiscali, né vincoli di capital gain o imposizioni indirette.

Ciò non toglie che il rispetto rigoroso degli obblighi pubblicitari, documentali e di trasparenza societaria costituisce presupposto essenziale per la piena regolarità dell’operazione.

Il coordinamento operativo tra avvocato croato, notaio incaricato e consulenti fiscali rappresenta la chiave per gestire tali operazioni straordinarie in tempi rapidi e in piena conformità con il quadro normativo croato.

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Con l’entrata in vigore il 1° gennaio 2025 della nuova Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada – ZUOZ), la Croazia si dota per la prima volta di una disciplina unitaria, organica e vincolante in materia condominiale. Il cambiamento è epocale: dalla frammentarietà regolativa del precedente Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZV), si passa a un modello codificato e attento alla prassi, volto a garantire trasparenza, responsabilizzazione e funzionamento efficiente della cosa comune.
Nel presente contributo, analizziamo nel dettaglio i profili relativi a due figure chiave: il rappresentante dei comproprietari (predstavnik suvlasnika) e il consiglio dei comproprietari (vijeće suvlasnika), soffermandoci su obblighi, poteri, responsabilità e sulle novità introdotte dal legislatore.

Il quadro normativo di riferimento: perché serviva una nuova legge?
La nuova legge nasce dalla necessità di:
• colmare le lacune normative in materia di amministrazione e obblighi nei condomini;
• fornire strumenti giuridici chiari per la risoluzione delle controversie tra i soggetti coinvolti (comproprietari, amministratori, fornitori);
• armonizzare la gestione delle parti comuni con le esigenze moderne (sicurezza, sostenibilità, digitalizzazione).
Il međuvlasnički ugovor (contratto tra comproprietari), finora facoltativo, diventa obbligatorio per tutti gli edifici plurifamiliari.

Il međuvlasnički ugovor: contenuto minimo e obblighi di aggiornamento
Secondo l’art. 36 ZUOZ, ogni edificio soggetto a regime di comproprietà deve essere dotato di un accordo scritto tra i comproprietari, da registrarsi entro il 1° gennaio 2027. L’accordo deve contenere:
• identificazione delle quote di proprietà e dei diritti e obblighi collegati;
• regole di utilizzo delle parti comuni e delle unità immobiliari;
• disciplina del fondo di riserva condominiale;
• norme su nomina, competenze e revoca del rappresentante e del consiglio dei comproprietari;
• modalità di convocazione e verbalizzazione delle assemblee;
• sanzioni in caso di inosservanza.
L’aggiornamento di accordi esistenti è obbligatorio e, in mancanza, sarà possibile la nomina coattiva di un rappresentante.

Il predstavnik suvlasnika: una figura obbligatoria con ruolo centrale
Chi può essere rappresentante?
Il rappresentante dei comproprietari può essere:
• un comproprietario, oppure
• un familiare residente con lui,
• in alternativa, una persona esterna, residente nello stesso comune, previo voto favorevole di almeno 2/3 delle quote.
Compiti principali
L’art. 42 e seguenti del ZUOZ attribuiscono al predstavnik suvlasnika:
• la rappresentanza dell’edificio nei rapporti con l’amministratore e i terzi;
• la convocazione dell’assemblea condominiale;
• il controllo sulla contabilità e sull’attività dell’amministratore;
• la tenuta della documentazione condominiale;
• l’adozione di misure urgenti per la sicurezza dello stabile.
Durata e revoca del mandato
Il mandato cessa:
• per dimissioni, morte, revoca o decadenza;
• le dimissioni devono essere formalmente comunicate e comportano obbligo di consegna dei documenti.
In caso di inadempienza grave o dolo, può essere sanzionato fino a 12 mensilità del compenso, se previsto, e revocato su decisione assembleare.

Il predstavnik po službenoj dužnosti: nomina coattiva e obblighi
Se i comproprietari non nominano un rappresentante, l’amministratore:

deve invitarli formalmente con un termine di 60 giorni;

in assenza di risposta, può nominare un rappresentante d’ufficio con titolo professionale adeguato, che:
o ha diritto a compenso obbligatorio,
o gode delle stesse responsabilità e poteri del rappresentante ordinario.

Il vijeće suvlasnika: un organo collettivo di controllo e consulenza
Il consiglio dei comproprietari può essere costituito su base volontaria e regolato nel međuvlasnički ugovor. Ha funzione di:
• assistenza e vigilanza nei confronti del rappresentante;
• proposta e consultazione in materia di manutenzione e spese;
• mediazione interna tra i comproprietari.
È previsto che:
• elegga un presidente tra i suoi membri,
• tenga verbali delle sedute,
• rediga una relazione annuale da trasmettere all’amministratore entro il 1° febbraio di ogni anno.

Criticità applicative e rilievi giuridici
Il nuovo assetto normativo rafforza la disciplina condominiale, ma non mancano zone d’ombra:
• la mancanza di un regime sanzionatorio per chi rifiuta di firmare l’accordo;
• la sovrapposizione tra rappresentante e amministratore in edifici con numero ridotto di unità;
• la scarsa formazione dei rappresentanti, spesso eletti senza consapevolezza degli obblighi giuridici.
Inoltre, sarà cruciale attendere i regolamenti attuativi, che dovranno:
• definire modelli standardizzati di contratto;
• disciplinare la tenuta del registro dei rappresentanti e delle decisioni assembleari;
• stabilire procedure digitali di convocazione e rendicontazione.

Conclusione: verso una nuova cultura condominiale in Croazia
Il ZUOZ 2025 segna un punto di svolta nel diritto immobiliare croato. Introduce strumenti formali e obblighi sostanziali capaci di:
• responsabilizzare i comproprietari,
• dare certezza giuridica agli operatori (notai, avvocati, amministratori),
• favorire una gestione trasparente e professionale degli immobili collettivi.
In un contesto in cui gli edifici plurifamiliari rappresentano una quota crescente del patrimonio abitativo, il ruolo del rappresentante dei comproprietari non è più simbolico: è oggi una funzione essenziale di garanzia e legalità.

Se desiderate ricevere un modello contrattuale conforme al nuovo ZUOZ, oppure una consulenza mirata per la redazione di accordi condominiali o la difesa in ambito contenzioso tra comproprietari, potete contattarmi tramite il modulo del blog o ai recapiti dello studio.

Concetto e natura giuridica
Il parere vincolante (in croato: obvezujuće mišljenje) è uno strumento formale attraverso il quale l’Amministrazione finanziaria della Repubblica di Croazia (Porezna uprava) fornisce, su richiesta scritta del contribuente, una interpretazione ufficiale e vincolante del trattamento fiscale applicabile a operazioni future e previste, che per la loro complessità o peculiarità non consentono di applicare interpretazioni generali della normativa tributaria.
Base normativa
• Art. 10 della Legge Generale sulle Imposte (Opći porezni zakon – OPZ)
• Artt. 6–16 del Regolamento di attuazione della OPZ (Narodne novine 45/19 e 16/25)
• Art. 3a, comma 1, punto 3 della Legge sull'Amministrazione finanziaria
Effetti giuridici
Il parere:
• Ha natura di atto amministrativo individuale con effetti vincolanti per l’Amministrazione finanziaria;
• Non ha efficacia erga omnes e non vincola il contribuente che lo ha richiesto;
• Non può essere oggetto di ricorso o impugnazione, ma il contribuente può rinunciare alle operazioni se non condivide l’interpretazione ricevuta.

Principio di buona fede nel rapporto tributario
La procedura di rilascio del parere vincolante si fonda sul principio di buona fede (načelo dobre vjere), che impone:
• Al contribuente, l’obbligo di fornire informazioni veritiere, complete e trasparenti circa i fatti oggetto della richiesta;
• All’autorità fiscale, l’obbligo di informare, cooperare e motivare correttamente la risposta.
Il rispetto di tale principio è ritenuto essenziale per garantire l'efficacia dello strumento, la prevedibilità giuridica e il consolidamento della fiducia nel sistema fiscale croato.

Presupposti per l’emissione del parere vincolante
Oggetto
Il parere può essere richiesto solo in relazione a:
• Operazioni future e intenzionate, mai già iniziate;
• Questioni specifiche con implicazioni fiscali complesse.
Sono escluse:
• Transazioni già avviate o concluse;
• Questioni ipotetiche o generiche;
• Richieste su procedimenti già oggetto di controllo, ricorso o contenzioso;
• Questioni inerenti alla residenza fiscale.
Soggetti legittimati
Ai sensi dell’art. 6 del Regolamento, possono presentare domanda:
• Contribuenti residenti e non residenti;
• Persone fisiche o giuridiche non ancora registrate (es. soggetti esteri che intendono investire in Croazia);
• I rispettivi consulenti fiscali autorizzati.

Procedura per l’ottenimento del parere
Presentazione della domanda
La richiesta deve essere:
• Scritta, e inviata via e-mail a: obvezujuca.misljenja@porezna-uprava.hr;
• Oppure depositata presso l’Ufficio dell’Amministrazione finanziaria territorialmente competente.
Contenuto minimo della domanda (art. 8 Regolamento):

Dati anagrafici e fiscali del richiedente;

Dati del consulente fiscale;

Descrizione dettagliata dell’operazione;

Proposta motivata del contribuente con riferimenti normativi;

Eventuali documenti a supporto;

Dichiarazioni di assenza di procedimenti in corso su tali questioni;

Indicazione di eventuali pareri già ottenuti in altri Stati UE.
Colloquio preliminare
• Facoltativo ma auspicabile per chiarimenti;
• Deve essere convocato entro 30 giorni dalla ricezione della domanda.
Tempi di risposta
• Termine ordinario: 90 giorni;
• Proroga possibile: ulteriori 45 giorni;
• Ulteriori dilazioni ammesse se necessarie per interpellare altri organismi nazionali o esteri.
Forma e contenuto del parere
Il parere deve contenere:
• Le domande formulate;
• I fatti rilevanti;
• L’analisi giuridica;
• L’indicazione dell’ufficio competente.

Cessazione degli effetti del parere
Il parere cessa di avere efficacia se:
• La normativa fiscale su cui si fondava è abrogata o modificata;
• Le circostanze di fatto mutano in modo sostanziale;
• È stato emesso su informazioni false o incomplete.

Costi per l’emissione (in vigore dal 1° gennaio 2025)
I costi sono a carico integrale del richiedente, e determinati in funzione del fatturato riportato nell’ultima dichiarazione fiscale:
Fatturato annuo                              Costo (€)
Fino a 400.000                                   600
400.000 – 900.000                           900
900.000 – 1.400.000                     1.300
1.400.000 – 2.600.000                 1.700
2.600.000 – 9.000.000                1.900
9.000.000 – 15.000.000              2.600
15.000.000 – 20.000.000           3.300

Oltre i 20.000.000                        3.900
Nuovi soggetti / non registrati       600

Il pagamento va effettuato su un conto statale dedicato secondo istruzioni specifiche (HR64, codice entrata 5673).
Conclusione operativa
Il parere vincolante è un potente strumento preventivo di pianificazione fiscale e riduzione del rischio, particolarmente rilevante per:
• Progetti di investimento complessi;
• Operazioni immobiliari o cross-border;
• Strutture societarie innovative.
Tuttavia, richiede:
• Una preparazione tecnico-documentale rigorosa;
• La cooperazione attiva con le autorità;
• Una valutazione costo/beneficio attenta, alla luce dei nuovi costi 2025.

Se avete delle curiosità o volete porre delle domande non esitate a scriverci !

Ambito di applicazione e finalità del regolamento
Il nuovo regolamento adottato dal Ministero del Mare, del Traffico e delle Infrastrutture della Repubblica di Croazia ha come obiettivi principali:
• Garantire un livello più elevato di sicurezza nella navigazione;
• Proteggere l’ambiente marino e costiero;
• Regolamentare in maniera più stringente l’uso delle acque croate da parte di natanti da diporto e imbarcazioni turistiche, specialmente in vista del costante incremento del traffico nautico durante la stagione estiva;
• Rendere più ordinato e responsabile l’uso di tender, SUP, moto d'acqua e altri mezzi minori.

Distanze minime obbligatorie dalla costa
Il regolamento stabilisce nuove distanze minime che le imbarcazioni devono mantenere dalla linea di costa, variabili in base alla lunghezza dell'imbarcazione:
Imbarcazioni oltre i 30 metri: almeno 300 metri dalla costa.
• Imbarcazioni tra 15 e 30 metri: almeno 150 metri dalla costa.
• Imbarcazioni sotto i 15 metri: almeno 50 metri dalla costa.
Eccezioni:
• Entrata e uscita dai porti;
• Ormeggio nei punti autorizzati;
• Transito a velocità ridotta nelle baie, porti o approdi.
Nelle zone balneari attrezzate, i limiti possono essere più restrittivi, ed è severamente vietato avvicinarsi oltre i limiti segnalati con boe o cartellonistica marittima.

Divieto di ancoraggio e ormeggio non autorizzato
Il regolamento vieta espressamente:
• Ancoraggio entro 150 metri da spiagge naturali protette;
• Ormeggio entro 50 metri dalle zone attrezzate per la balneazione;
• Il danneggiamento della vegetazione costiera e l’ormeggio sopra cavi o tubature sottomarine;
• L’uso di catene o cime che possano costituire pericolo per altre imbarcazioni.
Le autorità portuali possono:
• Stabilire zone vietate all’ormeggio per motivi ambientali;
• Predisporre aree di ancoraggio obbligatorio (boe o marina privati);
• Applicare sanzioni amministrative immediate.

Utilizzo dei tender (gommoni di servizio)
Le nuove disposizioni precisano i limiti geografici e le condizioni di utilizzo dei tender:
• Libero utilizzo entro 500 metri dalla nave madre;
• Obbligo di registrazione e pagamento della tassa di navigazione se:
o Il tender supera i 2,5 metri;
o Oppure è dotato di motore superiore a 5 kW;
o E se naviga oltre il raggio dei 500 metri;
• Se supera i 15 kW, è obbligatoria un’assicurazione specifica RC.
Sono ammesse eccezioni per:
• Operazioni di approdo/sbarco dalla nave madre al porto;
• Navigazione costiera breve per carico/scarico.

Regole per natanti personali e attività sportive
Vengono finalmente regolamentati i natanti leggeri e gli sport acquatici:
• Consentito l’uso solo tra alba e tramonto;
• Limite di navigazione a 300 metri dalla costa;
• Obbligo di giubbotto salvagente per tutte le attività sportive;
• Vietato operare in aree balneari attrezzate (tranne pedalò e SUP);
• Attività come windsurf, kite surf, wing foil richiedono condizioni meteorologiche idonee e segnalazione visiva;
• Scooter subacquei e tavole elettriche sono soggetti a specifiche restrizioni.

Limiti di velocità e norme di conduzione
Per prevenire incidenti, sono stabiliti limiti di velocità standardizzati:
• 8 nodi massimi entro 300 metri dalla costa e nei canali stretti;
• Vietata la navigazione in planata entro tale distanza, salvo autorizzazione;
• Obbligo di ridurre la velocità nei pressi di:
o Approdi turistici;
o Zone ad alta concentrazione di bagnanti;
o Aree naturali protette.

Sicurezza subacquea
Per la tutela dei subacquei:
• Obbligo di segnalare l’attività con bandiera rossa con striscia bianca diagonale (Diver Down);
• Le altre imbarcazioni devono mantenere almeno 50 metri di distanza;
• È consentito avvicinarsi solo per operazioni di soccorso o appoggio, a velocità ridotta e con preavviso.

Documentazione obbligatoria a bordo
Tutte le imbarcazioni da diporto che navigano in Croazia devono disporre dei seguenti documenti:
• Patente nautica valida (categoria adeguata al tipo di unità);
• Documento di identità valido per l’espatrio;
• Titolo di proprietà o procura se il comandante non è il proprietario;
• Assicurazione RC obbligatoria;
• Prova di pagamento della tassa per la sicurezza marittima (ex vignetta) se l’imbarcazione è:
o Superiore a 2,5 metri;
o Oppure ha motore oltre i 5 kW;
• Tassa turistica:
o Per imbarcazioni > 7 metri, calcolata in base a durata e lunghezza;
o Alternativamente, pagamento giornaliero in base a numero di persone e notti di soggiorno.

Sanzioni previste
Le sanzioni per le violazioni delle nuove norme comprendono:
• Multe immediate da parte della Guardia Costiera;
• Possibili sequestri temporanei dell’imbarcazione;
• Espulsione dal territorio marittimo croato per i casi gravi o recidivi;
• Sanzioni penali per danni ambientali o pericoli gravi alla navigazione.

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L’interesse dei cittadini stranieri verso il mercato immobiliare croato è in costante crescita, trainato dalla posizione strategica del Paese, dalla sua appartenenza all’Unione Europea e da un sistema giuridico che, pur mantenendo alcune specificità, ha progressivamente recepito i principi di apertura e liberalizzazione propri del contesto europeo e internazionale.
Di seguito una panoramica esaustiva e aggiornata della disciplina giuridica e fiscale applicabile all’acquisto di immobili in Croazia da parte di stranieri, con particolare attenzione ai requisiti per i cittadini di paesi membri dell’UE, dei paesi terzi e, da ultimo, dei paesi OCSE, alla luce delle recenti modifiche legislative.

Il diritto di proprietà per gli stranieri in Croazia: quadro generale
Il diritto di proprietà è tutelato dalla Costituzione della Repubblica di Croazia e disciplinato dalla legge fondamentale in materia, il Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Legge sulla proprietà e altri diritti reali – ZOV). Esso può essere acquisito mediante:
• contratto (vendita, donazione, permuta, ecc.),
• provvedimento giudiziario o amministrativo,
• successione ereditaria,
• automatismo di legge.
Per i cittadini stranieri, la legge croata prevede un regime differenziato a seconda della nazionalità e dell’esistenza di accordi di reciprocità tra la Croazia e il paese d’origine.

Cittadini UE ed EFTA: piena parità di trattamento
Dal 1° febbraio 2009, in virtù dell’Accordo di Stabilizzazione e Associazione e delle successive modifiche al ZOV, i cittadini di paesi membri dell’UE (inclusi Islanda, Norvegia e Liechtenstein) possono acquistare immobili in Croazia alle stesse condizioni previste per i cittadini croati.
Limitazioni superate
La limitazione relativa all’acquisto di terreni agricoli – in vigore fino al luglio 2023 per i cittadini UE – è ormai decaduta, garantendo oggi una piena libertà di investimento anche in questo ambito.

Cittadini della Svizzera e del Regno Unito

Svizzera
I cittadini svizzeri possono acquistare immobili liberamente, senza necessità di autorizzazione ministeriale, ma con l’obbligo di presentare un certificato di soggiorno temporaneo in Croazia al momento della registrazione catastale.
Regno Unito
Dal 2021, i cittadini britannici sono considerati stranieri di paesi terzi, con conseguente applicazione delle regole più restrittive, salvo che intervengano accordi internazionali o l’adesione all’OCSE.

Cittadini di paesi terzi: condizioni più restrittive
Per i cittadini non appartenenti all’UE o all’EFTA, l’acquisto di immobili è subordinato a due requisiti principali:

Reciprocità giuridica tra la Croazia e il paese del compratore.

Autorizzazione ministeriale da parte del Ministero della Giustizia croato.
Il mancato rispetto di tali condizioni rende nullo l’atto di acquisto, privo di ogni effetto giuridico.
Procedura per l’autorizzazione
• Ottenimento dell’OIB (numero identificativo personale croato).
• Presentazione della domanda scritta con allegati:
o copia del contratto (vendita, donazione ecc.),
o estratto catastale,
o certificato urbanistico,
o copia del passaporto,
o procura, se del caso.
L’autorizzazione ha valore costitutivo, ossia l’effetto traslativo si perfeziona solo con il suo rilascio.

Le limitazioni oggettive: beni esclusi o soggetti a restrizioni
Immobili non acquistabili da stranieri
Alcune categorie di beni immobili non possono essere acquistati da cittadini stranieri, salvo eccezioni:
• terreni agricoli (con deroga in caso di successione),
• boschi e aree forestali,
• beni culturali o in aree di protezione ambientale (a seconda della normativa settoriale).
In tali casi, l’acquisto è vietato per legge e gli atti sono nulli e non trascrivibili nel catasto.

Successione ereditaria e diritto di proprietà
La legge croata consente agli stranieri di ereditare immobili, purché sussista la reciprocità. In mancanza, l’erede ha diritto a un indennizzo come da normativa sull’esproprio.

Fiscalità: imposta sul trasferimento immobiliare
Normativa applicabile
• Se l'immobile è nuovo o venduto da soggetto IVA, si applica l’IVA.
• In tutti gli altri casi, si applica l’imposta sul trasferimento immobiliare (3%), ai sensi della legge croata.
Momento impositivo
• Per cittadini UE: alla firma del contratto.
• Per paesi terzi: al momento della concessione dell’autorizzazione ministeriale.

L’ingresso della Croazia nell’OCSE: cosa cambia per gli investitori stranieri
Il 25 aprile 2024 la Croazia è entrata ufficialmente a far parte dell’OCSE (Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico), segnando un passo importante nell’integrazione economica internazionale del Paese.

In vista di questa adesione, la legislazione croata – in particolare la legge sulla proprietà (ZOV, pubblicata su Narodne novine 52/25) – è stata modificata per estendere il regime di favore anche ai cittadini dei paesi membri dell’OCSE.

Dal momento dell’ingresso ufficiale nell’OCSE:

I cittadini dei paesi OCSE sono equiparati ai cittadini dell’Unione Europea per quanto riguarda l’acquisto di immobili in Croazia.

Non è più richiesta l’autorizzazione ministeriale per procedere con l’acquisto.

L’acquisto è consentito per tutte le tipologie di immobili, ad eccezione di quelli espressamente esclusi dalla legge (come boschi, aree forestali e zone di rilevanza strategica o culturale).

Queste novità rappresentano un cambio di paradigma nel mercato immobiliare croato, facilitando e incentivando ulteriormente gli investimenti esteri grazie a una maggiore apertura e semplificazione delle procedure.

Considerazioni finali
Il quadro normativo croato si mostra oggi maturo, articolato e orientato all’attrazione di investimenti stranieri in linea con i principi europei. La piena equiparazione tra cittadini UE, EFTA e ora anche OCSE rappresenta un passaggio strategico per l’integrazione economica e il dinamismo del mercato immobiliare croato.
Rimane fondamentale, tuttavia, verificare caso per caso:
• la nazionalità del compratore,
• la tipologia dell’immobile,
• l’eventuale necessità di autorizzazioni,
• il trattamento fiscale applicabile.

Se sei un cittadino straniero interessato ad acquistare un immobile in Croazia, o un professionista coinvolto in operazioni immobiliari transfrontaliere, contattaci per ricevere assistenza su misura, inclusa la predisposizione della documentazione necessaria, la verifica della reciprocità o la pianificazione fiscale dell’operazione.

Nel diritto del lavoro croato, l’indennità di fine rapporto in croato otpremnina è un’indennità economica che il datore di lavoro deve corrispondere al lavoratore quando il contratto si risolve per sua iniziativa e senza responsabilità del lavoratore. Introdotta formalmente con la riforma della legge sul lavoro (Zakon o radu) entrata in vigore il 1° gennaio 2023, essa ha lo scopo di offrire un sostegno economico a chi perde il lavoro per motivi oggettivi e indipendenti dalla propria volontà.

Un cambiamento importante nella legge
La Legge sul lavoro ha chiarito in modo inequivocabile che l’otpremnina ha una funzione protettiva e sociale. Serve a compensare il lavoratore che perde l’impiego a causa, ad esempio, di ristrutturazioni aziendali, crisi economiche, soppressione del posto o perdita della capacità lavorativa. È prevista anche nei casi di fallimento dell’impresa, seppure in forma ridotta.
Al contrario, non è dovuta in caso di dimissioni volontarie, licenziamento per colpa grave, pensionamento o accordo consensuale di risoluzione del rapporto.

Requisiti per maturare il diritto
Il lavoratore ha diritto all’otpremnina se:
• ha maturato almeno due anni consecutivi di lavoro presso lo stesso datore;
• è stato licenziato per motivi oggettivi, e non per colpa propria.
È importante sapere che anche i periodi di assenza giustificata (ferie, malattia, maternità) contano ai fini dell’anzianità lavorativa.

Calcolo e obblighi del datore di lavoro
L’importo minimo dell’otpremnina è stabilito per legge: un terzo della media delle ultime tre retribuzioni mensili lorde per ogni anno di servizio.
• Il massimo previsto è pari a sei mensilità, salvo condizioni più favorevoli previste da regolamenti aziendali o contratti collettivi.
• La media retributiva comprende anche premi, straordinari e indennità varie.
• Il datore ha l’obbligo di fornire un prospetto scritto entro 15 giorni dalla cessazione e di pagare l’otpremnina entro l’ultimo giorno lavorativo.
Mancato pagamento o errori possono comportare interessi legali e sanzioni amministrative fino a oltre 13.000 euro.

Regime fiscale: cosa è esente e cosa no
L’otpremnina è parzialmente esente da imposte, ma solo entro i seguenti limiti:
Motivo del licenziamento Esenzione fiscale
Riorganizzazione o motivi economici fino a 960 € per anno di lavoro
Malattia professionale o infortunio fino a 1.200 € per anno
Pensionamento fino a 1.500 € (importo fisso)
Tutti gli importi eccedenti sono tassati come normale reddito da lavoro. Inoltre, se l’otpremnina è prevista nell’ambito di una risoluzione consensuale, non si applica alcuna esenzione.

Perché l’otpremnina è importante
Questo istituto garantisce protezione e dignità al lavoratore, e impone al datore di lavoro una gestione più responsabile dei licenziamenti. Non si tratta solo di un costo o di un obbligo legale, ma anche di uno strumento di equità e reputazione aziendale.
Per gestire correttamente l’otpremnina, è essenziale:
• pianificare con cura le cessazioni,
• formare il personale HR,
• collaborare con consulenti legali e fiscali.

Conclusione
L’otpremnina è molto più di una semplice liquidazione. È un indicatore della qualità delle relazioni di lavoro e del rispetto dei diritti fondamentali del dipendente. La sua corretta applicazione non solo tutela il lavoratore, ma previene contenziosi e rafforza la compliance dell’azienda.

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Contesto normativo e rilevanza della pronuncia
La Direttiva 2011/7/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 febbraio 2011, è lo strumento giuridico di riferimento per contrastare i ritardi nei pagamenti nelle transazioni commerciali, in particolare a tutela delle piccole e medie imprese (PMI) frequentemente esposte a prassi abusive da parte di controparti economicamente dominanti.
L’art. 3, par. 5 della direttiva stabilisce che:
"Gli Stati membri provvedono affinché il termine di pagamento stabilito nel contratto non superi i 60 giorni di calendario, a meno che non sia espressamente convenuto diversamente nel contratto e a condizione che ciò non sia gravemente iniquo per il creditore."
Questa norma consente, in via eccezionale, termini di pagamento superiori a 60 giorni, ma solo se due condizioni cumulative sono rispettate:

Devono essere espressamente pattuiti tra le parti;

Non devono risultare particolarmente iniqui per il creditore.

Fatti della causa principale
• Il procedimento coinvolge due società polacche:
o P. (committente), impresa attiva nel settore estrattivo del carbone;
o A. (fornitore), impresa produttrice di macchinari per l’industria mineraria.
• Le parti avevano stipulato più contratti di fornitura, spesso a seguito di procedure di gara pubblica o private aste, i cui termini di pagamento erano fissati in 120 giorni, decorrenti dalla data di emissione della fattura.
• Tali condizioni contrattuali, inclusi i termini di pagamento, erano unilateralmente imposti dalla società committente P., tramite modelli contrattuali predisposti in modo standardizzato, senza alcuna effettiva trattativa.
• La società fornitrice A. ha successivamente agito in giudizio per ottenere il pagamento degli interessi moratori e dell’indennizzo per i costi di recupero crediti, sostenendo che i termini di pagamento superiori a 60 giorni non erano validi, poiché imposti unilateralmente e non espressamente negoziati.

Questione pregiudiziale sollevata al giudice dell’Unione
Il giudice polacco ha sospeso il procedimento e ha sottoposto alla Corte di giustizia la seguente questione:
Se si possa considerare "espressamente concordato" ai sensi dell'art. 3(5) della Direttiva 2011/7 un termine di pagamento superiore a 60 giorni stabilito unilateralmente da una sola parte contrattuale, mediante l’uso di condizioni generali di contratto standardizzate, senza che l’altra parte abbia avuto una reale possibilità di negoziarlo.

Valutazione della Corte di giustizia
Sul significato di "espressamente concordato"
La Corte chiarisce che:
• La nozione di "espressamente concordato" non si esaurisce nella mera presenza del termine nei documenti contrattuali.
• È necessario un reale consenso negoziale tra le parti. Questo consenso deve risultare da una chiara manifestazione di volontà, anche implicita, purché sia verificabile dalle circostanze complessive (come evidenziare in modo specifico la clausola derogatoria nel testo del contratto).
Pertanto, non può considerarsi valida una clausola con termine superiore a 60 giorni:
• Se è inserita automaticamente in un contratto predisposto da una sola parte;
• Se il fornitore non ha avuto possibilità reale di negoziare;
• Se il fornitore ha accettato per necessità economica o vincoli di gara.
Sull’assenza di particolare iniquità
La Corte sottolinea che, anche laddove il termine fosse "formalmente concordato", esso non è valido se risulta "gravemente iniquo" per il creditore. Questo aspetto deve essere verificato caso per caso, tenendo conto:
• Della posizione economica delle parti;
• Della distribuzione del potere contrattuale;
• Del fatto che l’offerta economica del creditore potrebbe essere condizionata dall’urgenza di concludere l'affare.
Nel caso concreto, il creditore era in posizione di debolezza, e non aveva ottenuto alcuna contropartita a fronte dell’accettazione di un termine così lungo.

Implicazioni operative e principi generali emergenti
Principio 1: vincolo dei 60 giorni come regola generale
Il limite dei 60 giorni non è meramente indicativo: costituisce il termine massimo salvo eccezioni strettamente controllate.

Principio 2: standard contrattuali unilaterali non vincolano automaticamente      Un contratto predisposto unilateralmente (standard form) non può costituire valido accordo derogatorio al termine dei 60 giorni, salvo prova del reale consenso e conoscenza specifica del termine.

Principio 3: il giudice nazionale deve valutare l’equità della clausola
Anche in presenza di accettazione formale, l’analisi sulla particolare iniquità è obbligatoria. Essa deve considerare:
• L’assenza di effettiva negoziazione;
• La dipendenza economica del creditore;
• L’imposizione unilaterale del termine.

Conclusione della Corte
La clausola contrattuale che stabilisce unilateralmente un termine di pagamento superiore a 60 giorni da parte del debitore non soddisfa il requisito dell’“espressa pattuizione”, se:
• Non è stata oggetto di negoziazione;
• Non emerge una volontà chiara e condivisa;
• È contenuta in un contratto standard imposto da una sola parte.
Inoltre, anche laddove detta clausola risultasse accettata, essa è invalida se comporta un’ingiustificata disparità a carico del creditore, specie in contesti di squilibrio di potere contrattuale.

Considerazioni finali e utilità pratica per professionisti
Questa pronuncia fornisce un potente strumento di tutela per le PMI, che frequentemente subiscono condizioni contrattuali onerose imposte da grandi imprese. Essa può essere invocata per:
• Impugnare termini di pagamento superiori a 60 giorni anche se accettati in apparenza;
• Richiedere interessi moratori e compensazioni legali;
• In sede contrattuale, esigere una negoziazione effettiva e tracciabile delle clausole derogatorie.
Inoltre, la sentenza si presta a essere utilizzata nella prassi contrattuale per formulare clausole conformi, evitando contenziosi.

Il pagamento degli interessi dalla società controllante croata alla casa madre italiana può rientrare nel regime di esenzione previsto dalla 2003/49/CE (interessi e canoni). Tuttavia, poiché l’interlocutore italiano è la casa madre, è importante valutare congiuntamente il profilo della  Direttiva e della Convenzione contro le doppie imposizioni, e le condizioni per beneficiare dell’esenzione fiscale sia in Croazia sia in Italia.

Base giuridica applicabile
A. Direttiva 2003/49/CE del Consiglio del 3 giugno 2003
Relativa a un regime fiscale comune applicabile ai pagamenti di interessi e di canoni fra società consociate di Stati membri diversi. Recepita in Croazia nella normativa sull’imposta sul reddito delle società (Zakon o porezu na dobit).
B. Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Croazia
Firmata il 29 ottobre 1999 ed entrata in vigore il 20 marzo 2002. Prevede una ritenuta massima del 10% sugli interessi, ma consente esenzioni in presenza di convenzioni UE applicabili (come appunto la Direttiva 2003/49/CE).
Condizioni per l’esenzione dalla ritenuta fiscale sugli interessi
Affinché i pagamenti di interessi siano esenti da imposte alla fonte (in Croazia), devono essere soddisfatte le seguenti condizioni cumulative:

Requisiti soggettivi
• Entrambe le società devono essere residenti in Stati membri dell’UE.
• Devono essere imposte all’imposta sulle società senza possibilità di esenzione.
• La società madre (italiana) deve detenere almeno il 25% del capitale della società figlia (croata), ininterrottamente per almeno 2 anni (o con impegno vincolante a mantenerla per tale periodo).

Requisiti oggettivi
• Il pagamento deve riguardare interessi su prestiti, finanziamenti o obbligazioni.
• Il pagamento deve essere effettuato tra società consociate, come definito dalla direttiva.

Procedura per ottenere l’esenzione in Croazia
Presentazione della richiesta preventiva all'Amministrazione finanziaria croata (Porezna uprava)
Documentazione da allegare:

1. Certificato di residenza fiscale della società italiana rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, valido per l’anno in cui avviene il pagamento.
2. Attestazione della qualifica fiscale della società italiana (soggetta a IRES senza esenzione).
3. Documentazione comprovante la partecipazione societaria:
   o visura camerale o estratto dal Registro Imprese;
   o copia dell’atto costitutivo e statuto della società croata;
   o eventuali delibere o documenti che attestano la detenzione della partecipazione da oltre 2 anni (o impegno).
4. Contratto di finanziamento o documento che disciplina il pagamento degli interessi.
5. Dichiarazione congiunta (della società croata e della società italiana) che attesti la qualifica di società beneficiarie e l’intenzione di usufruire dell’esenzione ai sensi della Direttiva 2003/49/CE (non è sempre richiesta).
   Le autorità croate richiedono una traduzione giurata in croato dei documenti redatti in italiano.

Tempistiche e modulistica
• La richiesta deve essere presentata prima del pagamento.
• Non esiste un modulo unico, ma in genere viene redatta una istanza libera con documentazione allegata, indirizzata alla Porezna uprava – ufficio competente per territorio in base alla sede della società croata.
• È consigliabile ottenere una risposta scritta o un protocollo d’intesa (“mišljenje”) in modo da avere copertura documentale in caso di verifica.

Obblighi dichiarativi e contabili della società croata
• Tenuta della documentazione a supporto (per 10 anni).
• Registrazione in contabilità del pagamento netto, senza ritenuta, con nota del riferimento alla direttiva.
• In caso di audit, deve essere possibile dimostrare la sussistenza di tutte le condizioni per l’esenzione.
Obblighi fiscali della società italiana
• Gli interessi ricevuti devono essere tassati come redditi d’impresa secondo la normativa italiana.
• È opportuno che la società italiana conservi copia della documentazione trasmessa in Croazia e delle somme ricevute, indicando l’origine estera dei proventi.
Controlli e rischi
• In caso di mancata sussistenza anche di una sola condizione, l’esenzione decade e si applica la ritenuta d’imposta croata del 12% (art. 31  comma 1, punto 3 Zakon o porezu na dobit).
• La Porezna uprava può retroattivamente contestare l’esenzione, quindi è fondamentale formalizzare la procedura in via preventiva.

Alternativa: applicazione della convenzione Italia-Croazia
Nel caso in cui non fosse soddisfatto il requisito della partecipazione del 25% per almeno due anni, si può chiedere l’applicazione della Convenzione bilaterale, che prevede un’aliquota ridotta al 10% (art. 11 della Convenzione).
Anche in questo caso è necessario:
• certificato di residenza fiscale;
• richiesta preventiva all’amministrazione croata per evitare ritenuta piena al 12%.

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