Riforma della gestione condominiale in Croazia: diritti e obblighi dei rappresentanti dei comproprietari secondo il nuovo ZUOZ

Con l’entrata in vigore il 1° gennaio 2025 della nuova Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada – ZUOZ), la Croazia si dota per la prima volta di una disciplina unitaria, organica e vincolante in materia condominiale. Il cambiamento è epocale: dalla frammentarietà regolativa del precedente Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZV), si passa a un modello codificato e attento alla prassi, volto a garantire trasparenza, responsabilizzazione e funzionamento efficiente della cosa comune.
Nel presente contributo, analizziamo nel dettaglio i profili relativi a due figure chiave: il rappresentante dei comproprietari (predstavnik suvlasnika) e il consiglio dei comproprietari (vijeće suvlasnika), soffermandoci su obblighi, poteri, responsabilità e sulle novità introdotte dal legislatore.

Il quadro normativo di riferimento: perché serviva una nuova legge?
La nuova legge nasce dalla necessità di:
• colmare le lacune normative in materia di amministrazione e obblighi nei condomini;
• fornire strumenti giuridici chiari per la risoluzione delle controversie tra i soggetti coinvolti (comproprietari, amministratori, fornitori);
• armonizzare la gestione delle parti comuni con le esigenze moderne (sicurezza, sostenibilità, digitalizzazione).
Il međuvlasnički ugovor (contratto tra comproprietari), finora facoltativo, diventa obbligatorio per tutti gli edifici plurifamiliari.

Il međuvlasnički ugovor: contenuto minimo e obblighi di aggiornamento
Secondo l’art. 36 ZUOZ, ogni edificio soggetto a regime di comproprietà deve essere dotato di un accordo scritto tra i comproprietari, da registrarsi entro il 1° gennaio 2027. L’accordo deve contenere:
• identificazione delle quote di proprietà e dei diritti e obblighi collegati;
• regole di utilizzo delle parti comuni e delle unità immobiliari;
• disciplina del fondo di riserva condominiale;
• norme su nomina, competenze e revoca del rappresentante e del consiglio dei comproprietari;
• modalità di convocazione e verbalizzazione delle assemblee;
• sanzioni in caso di inosservanza.
L’aggiornamento di accordi esistenti è obbligatorio e, in mancanza, sarà possibile la nomina coattiva di un rappresentante.

Il predstavnik suvlasnika: una figura obbligatoria con ruolo centrale
Chi può essere rappresentante?
Il rappresentante dei comproprietari può essere:
• un comproprietario, oppure
• un familiare residente con lui,
• in alternativa, una persona esterna, residente nello stesso comune, previo voto favorevole di almeno 2/3 delle quote.
Compiti principali
L’art. 42 e seguenti del ZUOZ attribuiscono al predstavnik suvlasnika:
• la rappresentanza dell’edificio nei rapporti con l’amministratore e i terzi;
• la convocazione dell’assemblea condominiale;
• il controllo sulla contabilità e sull’attività dell’amministratore;
• la tenuta della documentazione condominiale;
• l’adozione di misure urgenti per la sicurezza dello stabile.
Durata e revoca del mandato
Il mandato cessa:
• per dimissioni, morte, revoca o decadenza;
• le dimissioni devono essere formalmente comunicate e comportano obbligo di consegna dei documenti.
In caso di inadempienza grave o dolo, può essere sanzionato fino a 12 mensilità del compenso, se previsto, e revocato su decisione assembleare.

Il predstavnik po službenoj dužnosti: nomina coattiva e obblighi
Se i comproprietari non nominano un rappresentante, l’amministratore:

deve invitarli formalmente con un termine di 60 giorni;

in assenza di risposta, può nominare un rappresentante d’ufficio con titolo professionale adeguato, che:
o ha diritto a compenso obbligatorio,
o gode delle stesse responsabilità e poteri del rappresentante ordinario.

Il vijeće suvlasnika: un organo collettivo di controllo e consulenza
Il consiglio dei comproprietari può essere costituito su base volontaria e regolato nel međuvlasnički ugovor. Ha funzione di:
• assistenza e vigilanza nei confronti del rappresentante;
• proposta e consultazione in materia di manutenzione e spese;
• mediazione interna tra i comproprietari.
È previsto che:
• elegga un presidente tra i suoi membri,
• tenga verbali delle sedute,
• rediga una relazione annuale da trasmettere all’amministratore entro il 1° febbraio di ogni anno.

Criticità applicative e rilievi giuridici
Il nuovo assetto normativo rafforza la disciplina condominiale, ma non mancano zone d’ombra:
• la mancanza di un regime sanzionatorio per chi rifiuta di firmare l’accordo;
• la sovrapposizione tra rappresentante e amministratore in edifici con numero ridotto di unità;
• la scarsa formazione dei rappresentanti, spesso eletti senza consapevolezza degli obblighi giuridici.
Inoltre, sarà cruciale attendere i regolamenti attuativi, che dovranno:
• definire modelli standardizzati di contratto;
• disciplinare la tenuta del registro dei rappresentanti e delle decisioni assembleari;
• stabilire procedure digitali di convocazione e rendicontazione.

Conclusione: verso una nuova cultura condominiale in Croazia
Il ZUOZ 2025 segna un punto di svolta nel diritto immobiliare croato. Introduce strumenti formali e obblighi sostanziali capaci di:
• responsabilizzare i comproprietari,
• dare certezza giuridica agli operatori (notai, avvocati, amministratori),
• favorire una gestione trasparente e professionale degli immobili collettivi.
In un contesto in cui gli edifici plurifamiliari rappresentano una quota crescente del patrimonio abitativo, il ruolo del rappresentante dei comproprietari non è più simbolico: è oggi una funzione essenziale di garanzia e legalità.

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