Croazia: quando NON si paga l’imposta sul trasferimento immobiliare nello scioglimento della comproprietà (e quando invece si paga)
Se hai un immobile in Croazia intestato a più persone (familiari, soci, coeredi), prima o poi arriva la domanda: se sciogliamo la comproprietà, dobbiamo pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare?
La risposta è: dipende da come viene strutturata l’operazione.
In Croazia esiste un’importante esenzione dall’imposta sul trasferimento immobiliare (porez na promet nekretnina) in caso di scioglimento della comproprietà (razvrgnuće suvlasništva) o divisione della comunione (dioba zajedničkog vlasništva). Ma l’esenzione non è automatica: nella prassi, l’amministrazione e la giurisprudenza guardano soprattutto alla sostanza dell’atto (cioè a cosa succede davvero), non al titolo che gli dai.
In questo post ti spiego in modo pratico cosa significa “sciogliere” una comproprietà, cosa è cambiato dal 2017 e perché due errori ricorrenti trasformano un’operazione “agevolata” in un trasferimento tassabile.
1) Comproprietà e comunione: la distinzione che conta anche per le imposte
Prima di parlare di tasse, serve un minimo di chiarezza civilistica, perché la disciplina fiscale si appoggia a queste categorie.
Comproprietà (suvlasništvo)
Nella comproprietà più persone sono proprietarie dello stesso bene (immobile) ma con quote ideali determinate (ad esempio 1/2 e 1/2, oppure 1/3 ciascuno). Il bene resta materialmente “uno”, ma le quote sono definite.
La comproprietà può sciogliersi:
con divisione in natura (attribuzione di porzioni autonome);
se la divisione non è ragionevole, anche con vendita e riparto del ricavato;
con assegnazioni su più beni (se esistono più immobili);
e, in alcune situazioni, anche tramite attribuzione di “parti speciali” (unità/porzioni) dopo la corretta configurazione giuridica dell’immobile.
Comunione (zajedničko vlasništvo)
È una forma diversa: la titolarità è congiunta e le quote non sono determinate (anche se possono essere determinabili). Esiste tipicamente quando lo prevede la legge (ad esempio nelle comunioni ereditarie o in alcune forme tra coaventi diritto). Anche qui la divisione è possibile e, in molti casi, porta a un’assegnazione finale che elimina la contitolarità.
2) La svolta dal 1° gennaio 2017: l’esenzione si amplia
Il punto chiave è la regola vigente dal 1° gennaio 2017:
➡non si paga l’imposta sul trasferimento immobiliare quando, tramite scioglimento della comproprietà o divisione della comunione, si acquistano “parti speciali” dell’immobile (o degli immobili), a prescindere dal rapporto tra le quote prima e dopo la divisione.
In altre parole: oggi non è più necessario che ciascuno riceva “esattamente” la porzione corrispondente alla sua quota originaria per far scattare l’esenzione. Questo è un punto pratico importantissimo, perché nella realtà le divisioni perfettamente “simmetriche” sono rare (soprattutto con porzioni di valore differente o con più immobili).
⚠️ Attenzione però alla data: se l’operazione ricade nel regime precedente, possono applicarsi criteri meno favorevoli. Quindi è essenziale collocare temporalmente l’atto e verificare quale normativa governa il caso concreto.
3) La regola d’oro: non conta il nome del contratto, conta ciò che fate davvero
In ambito fiscale non conta solo come intitoli un documento: conta la natura effettiva dell’operazione.
Se scrivi “accordo di scioglimento della comproprietà” ma nella sostanza stai facendo una cessione (gratuita o onerosa) di quote, l’esenzione può non applicarsi.
Al contrario, se l’atto è costruito in modo diverso (anche con un titolo diverso) ma l’effetto reale è sciogliere una contitolarità attraverso attribuzioni coerenti, l’esenzione può essere riconosciuta.
Il punto è evitare che la forma “travesta” un’operazione che, economicamente e giuridicamente, è un trasferimento tassabile.
4) Quando l’esenzione tende ad applicarsi (schema “pulito”)
In linea generale, l’esenzione funziona quando l’operazione:
ha come scopo reale far cessare la contitolarità, e
porta all’acquisizione di porzioni/parti speciali oppure a un assetto in cui ciascuno ottiene un’attribuzione coerente con l’uscita dalla comunione.
Se ci sono più immobili intestati alle stesse persone, una soluzione pratica è “ridistribuire” i beni: ciascuno riceve uno o più immobili (o porzioni) e la contitolarità si chiude. Anche in questo caso, però, ciò che conta è che l’effetto complessivo sia davvero uno scioglimento e non un trasferimento mascherato.
5) Le due trappole più frequenti: quando si paga davvero
Ed eccoci alle situazioni che, nella pratica, generano più contenzioso e più sorprese.
Trappola 1: uno prende tutto e gli altri “escono” senza ricevere nulla → operazione tassabile (logica donativa/trasferimento)
Se tre persone sono comproprietarie e, con un accordo, uno solo diventa proprietario al 100% senza che gli altri ricevano un’attribuzione equivalente, l’operazione non viene trattata come uno scioglimento “agevolato” per tutti.
In sostanza, si guarda all’effetto: gli altri hanno trasferito la loro quota (spesso a titolo gratuito). In questo quadro, l’esenzione non opera e il fisco può qualificare l’operazione come trasferimento tassabile.
Trappola 2: scioglimento con “conguaglio in denaro” (isplata) → di fatto compravendita
Questa è la trappola più insidiosa: quando uno ottiene l’intero immobile e paga agli altri una somma (conguaglio/buy-out), la prassi tende a qualificare l’operazione come acquisto oneroso delle quote altrui, cioè una forma sostanziale di compravendita.
Conseguenza: niente esenzione, e applicazione dell’imposta sul trasferimento.
Il messaggio pratico è chiaro: se c’è un pagamento in denaro per far uscire un contitolare, bisogna valutare con estrema attenzione l’inquadramento fiscale dell’atto.
6) Checklist pratica (per evitare errori prima di firmare)
Se stai preparando uno scioglimento/divisione in Croazia, io mi farei queste domande:
Tutti i contitolari ottengono una porzione/attribuzione, o qualcuno “cede e basta”?
C’è un pagamento (conguaglio/isplata) a favore di chi esce? In tal caso, bisogna mettere in conto un rischio fiscale concreto.
La struttura dell’atto è coerente con l’effetto di scioglimento/divisione (e non con una vendita/donazione travestita)?
L’operazione ricade dopo il 1° gennaio 2017? (Se no, attenzione alle regole temporali).
Conclusione
L’esenzione croata dall’imposta sul trasferimento immobiliare in caso di scioglimento della comproprietà/divisione della comunione è uno strumento molto utile, soprattutto dopo l’ampliamento dal 2017. Ma resta una regola che vive di qualificazione concreta dell’operazione: è qui che si vince (o si perde) l’esenzione.