Acquisto di immobili in Croazia da parte di cittadini stranieri: disciplina giuridica, fiscale e prospettive future

L’interesse dei cittadini stranieri verso il mercato immobiliare croato è in costante crescita, trainato dalla posizione strategica del Paese, dalla sua appartenenza all’Unione Europea e da un sistema giuridico che, pur mantenendo alcune specificità, ha progressivamente recepito i principi di apertura e liberalizzazione propri del contesto europeo e internazionale.
Di seguito una panoramica esaustiva e aggiornata della disciplina giuridica e fiscale applicabile all’acquisto di immobili in Croazia da parte di stranieri, con particolare attenzione ai requisiti per i cittadini di paesi membri dell’UE, dei paesi terzi e, da ultimo, dei paesi OCSE, alla luce delle recenti modifiche legislative.

Il diritto di proprietà per gli stranieri in Croazia: quadro generale
Il diritto di proprietà è tutelato dalla Costituzione della Repubblica di Croazia e disciplinato dalla legge fondamentale in materia, il Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Legge sulla proprietà e altri diritti reali – ZOV). Esso può essere acquisito mediante:
• contratto (vendita, donazione, permuta, ecc.),
• provvedimento giudiziario o amministrativo,
• successione ereditaria,
• automatismo di legge.
Per i cittadini stranieri, la legge croata prevede un regime differenziato a seconda della nazionalità e dell’esistenza di accordi di reciprocità tra la Croazia e il paese d’origine.

Cittadini UE ed EFTA: piena parità di trattamento
Dal 1° febbraio 2009, in virtù dell’Accordo di Stabilizzazione e Associazione e delle successive modifiche al ZOV, i cittadini di paesi membri dell’UE (inclusi Islanda, Norvegia e Liechtenstein) possono acquistare immobili in Croazia alle stesse condizioni previste per i cittadini croati.
Limitazioni superate
La limitazione relativa all’acquisto di terreni agricoli – in vigore fino al luglio 2023 per i cittadini UE – è ormai decaduta, garantendo oggi una piena libertà di investimento anche in questo ambito.

Cittadini della Svizzera e del Regno Unito

Svizzera
I cittadini svizzeri possono acquistare immobili liberamente, senza necessità di autorizzazione ministeriale, ma con l’obbligo di presentare un certificato di soggiorno temporaneo in Croazia al momento della registrazione catastale.
Regno Unito
Dal 2021, i cittadini britannici sono considerati stranieri di paesi terzi, con conseguente applicazione delle regole più restrittive, salvo che intervengano accordi internazionali o l’adesione all’OCSE.

Cittadini di paesi terzi: condizioni più restrittive
Per i cittadini non appartenenti all’UE o all’EFTA, l’acquisto di immobili è subordinato a due requisiti principali:

Reciprocità giuridica tra la Croazia e il paese del compratore.

Autorizzazione ministeriale da parte del Ministero della Giustizia croato.
Il mancato rispetto di tali condizioni rende nullo l’atto di acquisto, privo di ogni effetto giuridico.
Procedura per l’autorizzazione
• Ottenimento dell’OIB (numero identificativo personale croato).
• Presentazione della domanda scritta con allegati:
o copia del contratto (vendita, donazione ecc.),
o estratto catastale,
o certificato urbanistico,
o copia del passaporto,
o procura, se del caso.
L’autorizzazione ha valore costitutivo, ossia l’effetto traslativo si perfeziona solo con il suo rilascio.

Le limitazioni oggettive: beni esclusi o soggetti a restrizioni
Immobili non acquistabili da stranieri
Alcune categorie di beni immobili non possono essere acquistati da cittadini stranieri, salvo eccezioni:
• terreni agricoli (con deroga in caso di successione),
• boschi e aree forestali,
• beni culturali o in aree di protezione ambientale (a seconda della normativa settoriale).
In tali casi, l’acquisto è vietato per legge e gli atti sono nulli e non trascrivibili nel catasto.

Successione ereditaria e diritto di proprietà
La legge croata consente agli stranieri di ereditare immobili, purché sussista la reciprocità. In mancanza, l’erede ha diritto a un indennizzo come da normativa sull’esproprio.

Fiscalità: imposta sul trasferimento immobiliare
Normativa applicabile
• Se l'immobile è nuovo o venduto da soggetto IVA, si applica l’IVA.
• In tutti gli altri casi, si applica l’imposta sul trasferimento immobiliare (3%), ai sensi della legge croata.
Momento impositivo
• Per cittadini UE: alla firma del contratto.
• Per paesi terzi: al momento della concessione dell’autorizzazione ministeriale.

L’ingresso della Croazia nell’OCSE: il cambio di paradigma
In vista dell’adesione della Croazia all’OCSE, avvenuta in preparazione al 2025, sono state modificate le leggi croate per estendere il regime di favore anche ai cittadini dei paesi OCSE.
Novità legislative (ZOV - Narodne novine 52/25)
Dal momento dell’adesione ufficiale:
• i cittadini OCSE saranno equiparati ai cittadini UE,
• non sarà più necessaria l’autorizzazione ministeriale,
• l’acquisto sarà possibile per tutte le tipologie di immobili, eccetto quelli esclusi per legge (es. boschi, zone strategiche).

Considerazioni finali
Il quadro normativo croato si mostra oggi maturo, articolato e orientato all’attrazione di investimenti stranieri in linea con i principi europei. La piena equiparazione tra cittadini UE, EFTA e ora anche OCSE rappresenta un passaggio strategico per l’integrazione economica e il dinamismo del mercato immobiliare croato.
Rimane fondamentale, tuttavia, verificare caso per caso:
• la nazionalità del compratore,
• la tipologia dell’immobile,
• l’eventuale necessità di autorizzazioni,
• il trattamento fiscale applicabile.

Se sei un cittadino straniero interessato ad acquistare un immobile in Croazia, o un professionista coinvolto in operazioni immobiliari transfrontaliere, contattaci per ricevere assistenza su misura, inclusa la predisposizione della documentazione necessaria, la verifica della reciprocità o la pianificazione fiscale dell’operazione.